20140417-申万宏源研究_香港_-房地产行业_点评-三月全国房地产市场数据解读_11页_620kb_620kb

报告摘要

中国房地产行业2014年3月及第一季度分析总结

核心内容概览

本报告分析了2014年3月及第一季度中国房地产市场的表现，包括销售数据、投资数据、资金状况以及市场估值情况。整体来看，市场表现疲软，但政策预期为行业提供了潜在的反弹机会。

主要观点

销售表现：
3月全国一手住宅成交面积同比下降10%，成交额同比下降11%。与1-2月相比，跌幅有所扩大，但远低于主要一二线城市（跌幅超过30%）。
一季度全国一手住宅成交面积同比下滑6%，成交额同比下滑8%。销售均价略有下降，但整体市场仍保持稳定。
大部分百强开发商的销售表现不佳，仅有少数如碧桂园和世茂实现了销售增长，且主要由大型开发商带动。
4月上旬，主要一二线城市新房销售未能延续三月下旬的反弹，但预计4月下旬将有所修复。
投资趋势：
房地产开发投资增速放缓，3月投资总额同比增速降至14%，较2013年同期的20%明显放缓。
土地购置面积同比下降17%，新开工面积同比下降22%。
由于流动性紧张，开发商进一步放缓了投资步伐，行业整体投资增速持续下降。
资金状况：
房地产开发企业到位资金单月同比增速转负至-7%，一季度同比微增7%。
销售回款同比下滑17%，显示行业现金流压力加剧。
资金来源主要依赖于国内贷款和自筹资金，但整体行业资金状况仍偏弱。
资金到位与投资的比率在2005年以来最低，显示资金面压力进一步加大。
市场估值：
房地产板块整体估值处于历史低位，平均估值较净资产值折价50%。
14年市净率（PB）为0.7倍，市盈率（PE）为6倍，均低于06年以来的均值。
世茂（813HK）和碧桂园（2007HK）维持买入评级，因其具备健康的资产负债表和可持续增长潜力。
合景泰富（1813HK）被增持，因其在高息率开发商中表现优于富力（2777HK）和恒大（3333HK）。

关键信息

数据对比：
- 3月全国一手住宅成交面积：8400万平方米（-10% YoY）
- 3月全国一手住宅成交额：5090亿人民币（-11% YoY）
- 1Q14全国一手住宅成交面积：1.78亿平方米（-6% YoY）
- 1Q14全国一手住宅成交额：1.1万亿人民币（-8% YoY）
- 3月全国房地产开发投资总额：7380亿人民币（-14% YoY）
- 1Q14全国房地产开发投资总额：1.53万亿人民币（+16.8% YoY）
资金变化：
- 3月到位资金：7470亿人民币（-7% YoY）
- 1Q14到位资金：2.87万亿人民币（+7% YoY）
- 国内贷款：1310亿人民币（+6% YoY）
- 自筹资金：2840亿人民币（+2% YoY）
- 销售回款：3280亿人民币（-17% YoY）
政策预期：
- 行业调控政策开始转向，政策放松预期增强。
- 信贷政策不确定性仍存，但市场对政策放松的预期提升。
- 未来二季度推盘增速可能加快，但按揭贷款仍是主要制约因素。