同策房产咨询-20160815-上海市场周报_16页_2mb
报告摘要
同策市场每周观察总结（2016年08月08日——2016年08月15日）
核心内容概述
本周上海房地产市场整体呈现“量跌价稳”的态势，商品住宅成交面积环比小幅下滑，但价格有所下调。公寓、商业、办公等细分市场表现各异，部分项目因区域利好和政策调整而表现活跃。别墅市场则因土地供应和区域发展带动成交量上升。整体来看，市场在政策调控下逐渐趋于理性，未来可能出现调整。
商品住宅市场分析
主要观点
- 成交情况：本周商品住宅成交面积为27.71万平米，环比下降2%；成交均价为39336元/平米，环比下降4%。
- 户型结构：90平米以下的刚需户型成为主流，去化621套，占比29%；300-500万元总价段房源去化611套，占比29%，较上周增加6个百分点。
- 价格结构：3-5万元/平米的房源成交占比34%，仍是市场主流。
- 供应情况：本周商品住宅供应面积为15.89万平米，环比大幅上升950%；新增入市房源1346套。
关键信息
- 项目表现：大华碧云天、源昌幸福里、泰禾红桥等项目售罄，而颐景御府仅去化50套。
- 市场趋势：随着“沪九条”政策的严格执行，市场热度有所下降，未来成交量可能继续下滑，去化周期回升，部分中高端楼盘可能降价。
公寓市场分析
主要观点
- 成交情况：本周公寓成交面积22.03万平米，环比下降5%；成交均价41063元/平米，环比下降4%。
- 供应情况：本周供应面积14.04万平米，环比上升828%；新增入市房源近500套。
- 区域表现：外郊环板块的项目表现活跃，嘉定主城区、青浦新城等成为热点区域。
关键信息
- 销冠项目：佳源汇景华庭（奉贤奉城）以87套成交量成为本周销冠。
- 市场动因：政策调整后，市场逐步回暖，部分购房者基于对未来的预期提前入市。
- 项目特点：外郊环板块的项目多为刚需楼盘，价格在3万元/平米以上。
别墅市场分析
主要观点
- 成交情况：本周别墅成交面积5.69万平米，环比上升16%；成交均价32646元/平米，环比下降1%。
- 区域表现：青浦区在联排别墅成交中占据重要位置，连续两周占据榜单半壁江山。
关键信息
- 销冠项目：泷湾苑（青浦赵巷）以14套成交量成为联排别墅销冠；江畔御庭（浦东川沙）以3套成交量成为独栋别墅销冠。
- 市场动因：青浦区近期土地市场活跃，推动了区域房价整体重估，吸引改善型客户。
商业市场分析
主要观点
- 成交情况：本周商业成交面积4.78万平米，环比上升38%；成交均价20951元/平米，环比上升10%。
- 供应情况：本周供应面积4.37万平米，环比上升38%；新增入市项目7个，合计供应面积4.37万平米。
关键信息
- 销冠项目：银座印象（嘉定真新）以442套成交量成为本周销冠。
- 项目特点：浦东世博板块的中建时代广场成为供应量首位，项目紧邻地铁站，具备较强的区位优势。
办公市场分析
主要观点
- 成交情况：本周办公成交面积7.44万平米，环比下降8%；成交均价25539元/平米，环比下降6%。
- 供应情况：本周供应面积3.46万平米，环比下降30%。
关键信息
- 销冠项目：高尚领域（高逸尚城）以37套成交量成为本周销冠。
- 项目特点：中建时代广场为浦东世博板块的重要项目，包含办公、商业、酒店等多种业态，预计2017年交付。
本周案例分享：同济东时区
项目基本信息
- 物业地址：浦东施新路施湾三路
- 开盘时间：2015年10月11日
- 占地面积：75000平米
- 建筑面积：127000平米
- 容积率：1.20
- 绿化率：35%
- 物业类别：别墅、公寓
- 建筑类别：联排、叠拼
- 价格：350万元/套起（毛坯）
- 热销原因：项目稀缺性高，毗邻迪士尼公园，具备较好的区位优势和商业配套。
总结
本周上海房地产市场在政策调控下整体趋于理性，商品住宅市场量跌价稳，公寓市场活跃度较高，别墅市场因区域发展带动成交量上升，商业市场供应和成交同步增长，办公市场则有所降温。随着市场逐步回归理性，未来可能会出现新的调整，部分中高端项目或面临价格下调。
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