同策房产咨询-上海市场周报20180723_13页_1mb

同策市场每周观察总结（2018年07月16日——2018年07月23日）

核心内容概览

2018年7月16日至23日期间，上海房地产市场呈现分化态势，商品住宅成交量显著上升，而公寓、别墅、商业及办公市场则表现各异。整体市场在政策调控和价格优势的推动下，部分板块表现出较强的市场吸引力。

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商品住宅市场

主要观点

• 供应量：本周供应量为12.60万平米，环比下跌69%。
• 成交量：本周成交量为19.56万平米，环比上涨31%。
• 成交均价：成交均价为48266元/平米，环比下跌2%。

成交结构

• 面积段：刚改户型（90-120平米）占比上升12个百分点，达到49%。
• 总价段：300-500万元总价段占比下降10个百分点；500-800万元总价段占比上升10个百分点；1000万元以上总价段占比下降5个百分点。
• 均价段：3-5万元均价段占比减少17个百分点至33%；5-10万元均价段占比上升11个百分点至38%；3万元以下均价段累计占比上升6个百分点。

关键信息

• 市场对降价预期有所缓解，成交量回升。
• 龙湖天璞和金地自在城因价格优势成为热销项目。
• 未来预计有大体量项目入市，可能进一步推动市场活跃。

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公寓市场

主要观点

• 供应量：本周供应量为12.60万平米，环比下跌66%。
• 成交量：本周成交量为18.49万平米，环比上涨43%。
• 成交均价：成交均价为47430元/平米，环比下跌5%。

成交结构

• 成交项目：主要集中在嘉定、松江、奉贤、浦东等区域。
• 价格优势：部分项目因价格较低，吸引较多购房者。

关键信息

• 龙湖天璞以51633元/平米的均价成为本周公寓成交冠军。
• 金地自在城、泰禾大城小院等项目也表现不俗。
• 价格优势仍是推动成交的重要因素。

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别墅市场

主要观点

• 供应量：本周供应量为0万平米，环比下跌100%。
• 成交量：本周成交量为1.07万平米，环比下跌46%。
• 成交均价：成交均价为62669元/平米，环比上涨37%。

成交结构

• 独栋别墅：古北壹号以172718元/平米的均价成交1套。
• 联排别墅：路劲·佘山院子以52680元/平米的均价成交9套。

关键信息

• 别墅市场成交量低迷，但个别高价成交项目拉高了均价。
• 金虹桥、徐泾板块表现突出，但整体市场仍受供应不足影响。

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商业市场

主要观点

• 供应量：本周供应量为2.18万平米，环比下跌42%。
• 成交量：本周成交量为2.14万平米，环比下跌66%。
• 成交均价：成交均价为27463元/平米，环比下跌4%。

成交结构

• 供应类型：以住宅配套商业为主，大型商业综合体多自持。
• 成交项目：复地浦江中心、证大朱家角西镇等项目成交。

关键信息

• 商业市场成交量较低，主要服务于住宅内部需求。
• 新的土拍政策要求住宅商业部分由开发商自持，影响市场供应和成交量。

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办公市场

主要观点

• 供应量：本周供应量为0.08万平米，环比下跌99%。
• 成交量：本周成交量为0.84万平米，环比下跌63%。
• 成交均价：成交均价为30074元/平米，环比下跌40%。

成交结构

• 成交项目：华泰中心、虹桥世界中心等项目成交，多为小体量交易。
• 市场特点：办公产品需求与供应不匹配，小微企业偏好小面积办公。

关键信息

• 办公市场持续低迷，受政策限制和供应结构影响。
• 市场对办公产品的需求偏小，开发商多选择自持运营。

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总结

整体来看，2018年下半年上海房地产市场在政策影响下出现分化，商品住宅和公寓市场表现相对较好，成交量回升，价格有所下降。别墅市场因供应减少，均价有所上涨，但成交量依然低迷。商业和办公市场则因供应结构和政策限制，成交量和价格均出现下滑。市场参与者普遍表现出对价格的敏感度，价格优势成为吸引购房者的重要因素，同时政策调控对市场供需关系产生显著影响。