同策房产咨询-20160516-上海市场周报_16页_2mb
报告摘要
同策市场每周观察总结（2016年05月09日——2016年05月15日）
核心内容概览
本周上海房地产市场整体呈现**“量升价跌”**的态势，商品住宅、公寓、商业和办公市场均有不同表现。尽管“沪九条”新政抑制了部分非沪籍购房者的需求，但市场仍显示出一定的活跃度和潜在购买力。
商品住宅市场
主要观点
- 供应量：本周商品住宅供应面积为26.53万平米，环比下降24%。
- 成交量：成交面积为18.30万平米，环比上升14%。
- 成交均价：均价为36234元/平米，环比下降11%。
- 去化结构：90平米以下户型去化量占比33.61%，总价300-500万元房源成交占比26.54%，均居去化首位。
关键信息
- 上海派Ⅱ、保集澜湾等项目在周末集中开盘，其中上海派Ⅱ推出381套房源，售罄；保集澜湾推出20套，也售罄。
- 东原逸墅、上坤旭辉墅等项目推出房源较少，去化情况一般。
- 本周商品住宅市场整体呈现**“供应减少、成交增加、价格回落”**的格局，市场趋于理性。
公寓市场
主要观点
- 供应量：供应面积22.97万平米，环比下降29%。
- 成交量：成交面积15.59万平米，环比上升11%。
- 成交均价：均价为36647元/平米，环比下降12%。
- 热销板块：奉贤南桥新城、泗泾、周康等板块表现突出。
关键信息
- 汤臣臻园以51套成交成为本周公寓销冠。
- 松江泗泾板块因“地王”效应，带动周边项目价格上扬。
- 项目集中开盘，反映出开发商入市热情不减。
别墅市场
主要观点
- 供应量：供应面积3.57万平米，环比上升38%。
- 成交量：成交面积2.71万平米，环比上升30%。
- 成交均价：均价为33862元/平米，环比下降6%。
- 去化结构：联排别墅和独栋别墅均有较好的去化表现。
关键信息
- 赵巷板块的泷湾苑成为联排别墅销冠，均价24230元/平米。
- 朱家角板块的青晨涵壁湾花园成为独栋别墅销冠，均价41016元/平米。
- 项目均价低于周边地价，存在较大升值空间。
商业市场
主要观点
- 供应量：供应面积1.08万平米，环比下降71%。
- 成交量：成交面积6.66万平米，环比上升213%。
- 成交均价：均价为23213元/平米，环比下降22%。
- 热销板块：周康、佘山、北外滩等板块表现突出。
关键信息
- 桃园新城以43套大面积社区商业房源成交，成为本周商业销冠。
- 周康板块因迪斯尼商圈、轨交18号线和成熟的居住氛围，成为投资热点。
- 商业成交类型多样，涵盖住宅配套商铺、商业广场、专业型商铺等。
办公市场
主要观点
- 供应量：供应面积7.67万平米，环比上升204%。
- 成交量：成交面积9.72万平米，环比上升55%。
- 成交均价：均价为28692元/平米，环比上升28%。
- 市场趋势：酒店式公寓持续火热，办公市场整体回暖。
关键信息
- 悦达南郊华都、恒都广场等项目集中入市，推动供应量大幅增加。
- 酒店式公寓项目占据办公成交TOP10榜单的6个位置，显示其市场吸引力。
- 徐家汇板块的百合晶苑.永丰国际广场以24套成交成为办公销冠。
本周案例分享：尚海郦景
项目概况
- 物业地址：浦东商城路与桃林路路口
- 开盘时间：2015年10月
- 物业类型：住宅
- 价格：4.5万元/平米
- 主要户型：138、158平米3房
- 容积率：2.50
- 绿化率：35%
- 物业费：6.50元/平方米·月
项目卖点
- 社区：以改善大户型为主，社区设计融合历史与景观，保留原海事大学林荫大道。
- 商业配套：陆家嘴3公里圈内70万平米综合大盘，配套商业、办公楼，临近民生滨江文化城。
- 区域价值：享有滨江资源，距江1公里，稀缺地段价值凸显。
- 交通：轨道交通四通八达，14、18号线在建，便于换乘。
市场展望
同策咨询研究部认为，受“沪九条”新政影响，市场进入理性调整阶段。未来个案价格可能在下半年出现下调，尤其是中高端楼盘，因前期需求透支和供应增加，去化速度放缓，市场将逐步回归平稳。
数据说明
- 商品房：公寓类+别墅类+商业+办公+厂房+其他
- 商品住宅：公寓类+别墅类
同策咨询研究部联系方式
- 微信公众号：同策咨询研究部&老张宏论
- 公司网址：www.tospur.com
- 联系电话：51560606-8139 / 1381702986
总结
本周上海房地产市场呈现多元化趋势，商品住宅、公寓、商业和办公市场均有不同表现。虽然“沪九条”新政对市场有一定抑制作用，但开发商入市步伐不减，尤其在高端产品领域。市场整体趋于理性，未来价格可能逐步下调，尤其是中高端楼盘。尚海郦景作为本周案例，凭借其稀缺地段、高端配套和改善型产品，成为市场关注的焦点。
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