20230312-申港证券-房地产行业研究周报_销售市场热度延续_形成底部复苏特征_12页_1mb

报告摘要

销售市场热度延续形成底部复苏特征总结

核心内容

房地产市场近期表现出复苏迹象，二手房与新房市场均出现不同程度的回暖。二手房市场热度持续，而新房市场虽不及二手房，但已出现连续正增长趋势。市场情绪修复呈现出“量在价先”的特征，即销售面积率先回暖，随后价格指数才逐步恢复。此外，土地市场也有所回暖，但整体仍处于调整阶段。

主要观点

二手房市场表现强劲：重点13城二手房销售面积单周同比增速为 $+62%$，累计同比增速为 $+30%$，连续5周单周同比增速超过 $60%$，显示市场热度持续。
新房市场逐步回暖：30城新房销售面积单周同比增速为 $+13%$，累计同比增速为 $-8%$，连续3周实现单周同比正增长，显示新房市场热度正从二手房传导而来。
市场情绪修复特征：二手房市场情绪修复通常领先新房市场0-3个月，且销售面积的复苏节奏与价格指数相近，形成“量在价先”与“量升价稳”的特征。
价格指数筑底迹象明显：70城价格指数在2022年9月至2023年1月期间已表现出筑底特征，价格企稳信号明确，结合销售数据，商品房销售触底回升具备确定性。
城市分化显著：不同能级城市因供需比例等因素存在明显分化，但已回暖的城市显示出市场改善的确定性和持续性，后续需关注低能级城市的销售改善情况。
行业风险提示：销售市场复苏不及预期、个别房企债务违约仍是主要风险点。

关键信息

销售市场表现

二手房市场：13城二手房销售面积单周同比增速 $+62%$，累计同比增速 $+30%$，连续5周保持单周同比增速 $60%$ 以上。
新房市场：30城新房销售面积单周同比增速 $+13%$，累计同比增速 $-8%$，连续3周实现单周同比正增长。
重点城市销售数据：
- 北京：$+34%$
- 上海：$+11%$
- 广州：$+24%$
- 深圳：$+34%$
- 南京：$+17%$
- 杭州：$-26%$
- 武汉：$-11%$

土地市场表现

土地成交数据：100城土地供应建筑面积累计同比-5%，土地成交建筑面积累计同比+16%，土地成交金额累计同比+11%。
土地溢价率：土地成交溢价率为 $2%$，显示土地市场局部回暖。

投资策略

关注龙头房企：保利发展、万科A、龙湖集团等经营稳健、资信背景好的房企。
关注高品质房企：滨江集团、绿城中国等产品导向逻辑下的房企。
关注地方国央企：建发国际、越秀地产等资信良好、有发展潜力的地方国央企。
关注民企与代建行业：经营状况改善的民企及代建行业龙头绿城管理控股。

行业数据

PE（TTM）：12.64倍，较前一周减少0.65，近三年均值为9.7倍。
PB（LF）：0.85倍，较前一周减少0.04，近三年均值为1.03倍。

历史周期对比

2012年周期：销售面积首次回正领先价格指数6个月。
2015年周期：销售面积首次回正领先价格指数8个月。
价格指数与销售面积负区间长度：
- 2012年：价格指数负区间为10个月，销售面积为8个月。
- 2015年：价格指数负区间为15个月，销售面积为13个月。

行业评级

行业评级：增持。
公司评级：买入、增持、中性、减持。

风险提示

销售市场复苏不及预期。
个别房企出现债务违约。

数据追踪

新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为 $+24%$、-10%，一线城市 $+23%$、-15%，二线城市 $+24%$、-12%，三线城市 $+28%$、$+4%$。
二手房市场：13城成交面积单周同比 $+80%$，累计同比 $+26%$。
土地市场：100城土地成交总价累计同比+11%，土地溢价率 $2%$。

总结

当前房地产市场呈现底部复苏特征，二手房市场情绪修复领先新房市场0-3个月。销售面积与价格指数的复苏节奏相近，且价格指数已出现筑底迹象，市场情绪正在修复。不同城市间存在明显分化，但已回暖城市显示出持续改善的迹象。投资建议关注经营稳健、资信良好及具备发展潜力的房企，同时需警惕市场复苏不及预期及个别房企债务违约等风险。

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