2021年上半年广东区域楼市半年报-保利投顾-2021.7-56页_3mb

广东区域市场2021年上半年总结

核心内容概览

2021年上半年，广东房地产市场呈现出核心城市价格锚锁定、外溢区市场分化、内生需求聚焦优质资产配置等特征。整体市场成交量价增长显著，但受政策调控影响，部分城市市场表现趋于平稳。政策调控重点集中在核心城市，如广深，同时对信贷、人才购房、土拍等多维度进行管理，推动市场趋于理性。

主要观点

• 核心城市调控趋严：广深等地对购房资格、限价、土拍等实施多维度收紧，抑制房价过快上涨。
• 外溢区市场分化：外溢城市如佛山、东莞、惠州市场表现不一，部分区域价格上升，但整体成交量受限。
• 内生需求聚焦优质资产：客户更倾向于购买核心区域优质资产，如配套完善、地段优越的项目。
• 信贷政策收紧：广东多地房贷利率上升，部分银行停贷二手房，影响“卖一买一”链条。
• 土地市场热度分化：核心城市如广州土拍热度高，部分区域限价政策实施后热度有所下降。

关键信息

宏观形势及行业环境

• 全球经济复苏分化：主要经济体PMI处于景气区间，部分国家如印度复苏滞后，通胀攀升。
• 国内经济稳中向好：经济指标虽有回落，但不改向好趋势，房地产高景气延续，成为经济增长支撑。
• 财政后置特征：财政支出进度低于正常年份，专项债发行节奏偏慢，预计下半年将提速。
• 货币政策稳中偏松：M2增速回升，央行降准，但房地产信贷环境改善有限。

行业政策环境

• 全国调控趋严：政策覆盖范围广，从供给端到需求端全面调控，金融与行政手段并重。
• 广东政策启动早、力度大：信贷监管、人才购房政策、土拍调控均较早实施，政策覆盖面广。
• 核心城市政策升级：广深实施限价、限购、人才政策收紧，影响客户基数。
• 外溢城市政策边际收紧：东莞、佛山等城市通过限价、限购等方式抑制房价上涨。

市场环境分析

• 成交量价增长：广东商品房成交量同比增幅超五成，价格领涨全国。
• 核心城市带动上涨：广州均价上涨20%以上，佛山、东莞、中山等外溢城市表现分化。
• 客户流向变化：深莞客户外溢，对广州南沙、中山、珠海市场带动明显，但部分城市如佛山临广区域因涨价影响去化。
• 板块分化明显：部分城市如中山、江门聚焦发展核心板块，带动市场表现，而其他区域表现平淡。

土地市场表现

• 核心城市土拍热度高：广州部分地块以高溢价成交，但后续调控可能平抑热度。
• 外溢区域土拍分化：如南沙、增城等区域地块热度高，而部分外围区域地市表现平平。

各区域市场表现

总结

• 宏观环境：全球经济复苏分化，国内经济稳中向好，房地产高景气延续。
• 政策调控：核心城市限价、限购、人才政策收紧，外溢城市政策边际收紧。
• 市场表现：核心城市价格上升，外溢区域分化，内生需求聚焦优质资产。
• 信贷环境：房贷利率上升，部分银行停贷二手房，影响客户购买行为。
• 土地市场：核心城市土拍热度高，外溢区域表现分化，调控可能影响后续市场走势。

未来展望

• 核心城市：价格锚锁定，政策调控压力上升，需关注限价执行效果。
• 外溢区域：部分区域可能因政策调整出现价格回调，需关注配套及规划兑现情况。
• 内生需求：优质资产配置需求持续，核心板块表现更为强劲。
• 信贷环境：政策持续收紧，对市场需求和房企资金回笼造成压力。