保利投顾研究院-西安2020年楼市年报及后势展望-2021.1-140页_10mb

西安楼市2020年总结

核心内容

2020年西安楼市在宏观经济环境、政策调控及市场供需关系的多重影响下，呈现出一定的变化与调整。整体来看，西安楼市在调控政策加码、市场分化加剧、房企产品力竞争及城市更新等背景下，呈现出稳中向好的态势。

主要观点

• 宏观经济环境：全球疫情反复与经济衰退预期使外部环境不确定，但国内经济韧性较强，处于稳步复苏阶段，内需持续边际修复。西安经济在疫情后快速恢复，GDP同比增速达4.5%，成为关中发展的重要核心。
• 房地产政策基调：行业政策保持中性，以稳为主，房价零增长成为短期调控方向。中央经济工作会议强调“解决好大城市住房突出问题”，推动保障性租赁住房建设，政策对房地产资金流入保持敏感。
• 土地市场特征：西安土地市场整体热度不减，全年经营性用地供应2344万方，成交2176万方，楼面价同比上涨8.2%。西咸新区成为土拍主要战场，沣西板块成交量最大，曲江板块楼面价最高。
• 市场表现：主城区商品房量跌价涨，住宅市场健康，商业市场收缩。西咸新区市场表现优异，尤其在沣西、秦汉新城等地。刚需客户置业倾向加重，而炒房客及刚改客户受到抑制。
• 房企动态：TOP10房企市场占有率高，本土房企淡出。房企进入产品力对抗时代，积极布局西咸、咸阳等区域。线上营销在上半年活跃，下半年回归常态，贝壳成为项目走量首选。
• 城市更新：为迎接十四运，西安全面启动“三改一通一落地”工程，完成老旧小区改造、城中村改造及背街小巷改造，提升城市形象与居民生活品质。
• 教育建设：2020年新增学校195所，新增学位19.4万个，高新区新增学校50所，学位7万个，教育配套持续完善。

关键信息

土地市场

• 全年数据：西安主城及西咸新区经营性用地供应2344万方，成交2176万方，楼面价3891元/㎡，同比上涨8.2%。
• 区域表现：西咸新区全年涉宅用地成交366.57万方，占全市总成交的44%，其中沣西板块成交量最大，曲江板块楼面价最高。
• 外围区域：阎良、鄂邑、蓝田等外围区域因政策及配套提升，热度上升，成交面积及楼面价均创新高。

市场表现

• 商品房市场：主城区商品房量跌价涨，住宅市场健康，商业市场持续收缩。
• 城市分化：核心城市如上海、杭州、南京等表现突出，部分热点城市如成都、西安、重庆等成交回暖。
• 客户行为：刚需客户置业倾向加重，而炒房客及刚改客户受政策抑制，市场整体呈现结构性调整。

政策调控

• 政策基调：房地产行业政策保持中性偏紧，注重需求侧改革，防范金融风险。
• 保障性住房：强调保障性租赁住房建设，土地供应向租赁住房倾斜，推动住房保障体系完善。
• 城市更新：西安城市更新力度加大，通过“三改一通一落地”工程改善城市面貌，提升居民生活质量。

城市建设与发展规划

• 基础设施：西安地铁7线运营，运营里程达215公里，城市交通格局优化。机场建设加速，西咸机场三期工程启动，安康机场通航。
• 招商引资：西安招商引资成效显著，高新区成为重点，签约项目216个，总投资超6722亿元。
• 教育配套：新增学校195所，学位19.4万个，高新区50所新建学校交付，提升教育质量。
• 未来规划：西安将继续推进“十四五”规划，优化国土空间布局，加快都市圈建设，强化城市功能与竞争力。

总结

2020年西安楼市在政策调控、市场分化、城市更新及基础设施建设的推动下，整体保持稳中向好的态势。土地市场热度不减，西咸新区成为主要热点，而主城区商品房市场呈现量跌价涨的特征。随着政策进一步细化及城市更新的推进，西安楼市在2021年有望继续保持稳健发展，同时关注政策变化对市场预期的影响，及城市功能提升对购房需求的带动作用。