20250513-中邮证券-房地产行业报告_优化房企融资制度有望进一步促进地产企稳_11页_821kb

房地产行业周报分析总结

行业政策动态

5月7日国新办发布“一揽子金融政策”，核心对房地产领域进行贷款利率调整及降准降息，旨在稳定市场预期。政策效果符合市场预期，有助于提振信心。分析师认为，未来需关注房企融资制度优化的具体措施落地，金管局表示将加快推出适配房地产发展新模式的融资政策。

市场基本面数据

新房市场

• 30个大中城市上周新房成交面积16404万平方米，本年累计成交315755万平方米，同比+19%
• 近四周30城平均成交16031万平方米，同比-87%（4周平均）但环比+24%
• 分线城市表现：一线城市同比+18%（4周平均）环比+35，二线城市同比-12%（4周平均）环比+05，三线城市同比-149%（4周平均）环比+52
• 14城商品住宅可售面积同比-1257%，去化周期1682个月（一线城市1208个月）

二手房市场

• 20城上周成交19843万平方米，累计成交418638万平方米，同比+321%
• 20城近四周平均成交22398万平方米，同比+153%（4周平均）但环比-72
• 全国二手房挂牌量指数1672（环比-23），挂牌价指数15532（环比-026）

土地市场

• 100城新增供应住宅类土地25宗，成交17宗；商服类土地新增49宗，成交24宗
• 近四周土地产能比：住宅类0.87，商服类0.52
• 住宅类土地成交楼面均价583275元/㎡，溢价率752%（环比-115pct）
• 商服类土地成交楼面均价219375元/㎡，溢价率0.83%（环比+004pct）

市场表现

• A股房地产行业指数上周上涨0.41%，跑输沪深300指数1.59pct（沪深300涨2%）
• 港股物业服务及管理指数下跌2.16%，跑输恒生综合指数3.3pct（恒生综合指数涨1.14%）

重点个股表现

• A股涨幅前五：万通发展（+1245%）、*ST金科（+1037%）、天地源（+519%）
• 港股涨幅前五：恒隆地产（+247%）、太古地产（-012%）、新世界发展（-021%）
• 物企涨幅前五：新大正（+262%）、特发服务（+051%）、金茂服务（+034%）

风险提示

1. 政策执行效果未达预期
2. 房地产销售节奏放缓
3. 收储进度不及预期
4. 市场情绪出现极端避险倾向

行业趋势研判

当前市场数据显示，新房需求呈现分化趋势，一二线城市表现相对稳定，三线城市需关注去化压力。二手房市场出现明显回暖，但成交活跃度下降。土地市场热度减弱，住宅类土拍溢价率大幅回落。短期内，政策面持续释放稳定信号，但需关注融资制度优化的实际效果及市场信心恢复进程。