房地产行业：金九销售成果亮眼，融资态势依旧偏紧-20191018-广发证券-36页_3mb

房地产行业总结

核心内容

2019年9月，房地产行业呈现销售亮眼、融资偏紧、拿地力度下降、部分房企估值回升的态势。重点房企在“金九银十”销售旺季中表现突出，但整体市场及融资环境持续收紧，对行业造成一定压力。

主要观点

1. 房企销售表现

• 9月销售亮眼：重点跟踪房企9月销售金额同比增长34.0%，增速较8月扩大12.1pct，1-9月累计同比增长17.4%，连续数月保持增长。
• 价格下行：19年3季度龙头房企销售均价同比下降6.0%，为自16年4季度以来首次出现价格下跌，也是自14年1季度以来最大单季度价格跌幅。
• 以价换量：房企为加快去化率，采取降价策略，9月销售均价下降，部分房企单月销售增速远超累计增速。
• 分化明显：重点跟踪房企与百强房企销售增速差异扩大，龙头房企表现优于成长型房企。

2. 房企拿地情况

• 土地投资力度下降：9月全样本房企拿地金额同比下滑36%，环比下降24%，拿地力度降至24%。
• 中小房企更积极：主流房企拿地力度下降，但部分谨慎房企在9月积极拿地，中小房企相对活跃。
• 土地质量改善：9月房企拿地均价环比上升14%，同比上涨24%，溢价率下降，但拿地质量有所提升。
• 区域分布：一二线房企拿地力度为29%，三四线房企为13%，显示房企对一二线城市的偏好。

3. 房企融资状况

• 融资环境偏紧：地方政府严查违规资金流入房地产，导致融资渠道受限。
• 非标融资增长：A股房企非标融资同比上涨160%，主要以信托融资为主。
• 融资成本上升：信用债、海外债融资成本小幅上升，信托融资成本回落，但整体融资压力依然存在。
• 融资结构变化：上市房企在信托融资中占比提升，头部房企融资优势明显。

4. 房企估值表现

• 多数房企上涨：A股及H股房地产企业股价表现较好，板块相对收益为正。
• 龙头房企估值回升：华润置地、龙湖集团估值基本达到2018年年初至今的高点。
• 成长型房企表现更优：部分成长型房企如世茂房地产、阳光城、金科股份等估值表现优于龙头房企。

关键信息

销售表现

• 9月销售金额：重点跟踪房企实现销售金额8496亿元，同比增长34.0%。
• 1-9月累计销售：累计销售金额6.11万亿元，同比增长17.4%。
• 销售均价：9月重点跟踪房企销售均价为13595元/平，同比下降2.3%。
• 销售计划完成率：35家公布销售目标的房企中，12家完成率超过75%，其中世茂房地产完成率高达87.0%。

拿地情况

• 全样本房企拿地金额：9月为1136亿元，同比上涨7%。
• 12家主流房企拿地金额：706亿元，环比下降24%，同比下降21%。
• 拿地面积：9月为1422万方，同比下降36%。
• 拿地力度：12家房企拿地力度为24%，一二线房企为29%，三四线房企为13%。

融资状况

• A股房企债权融资：610亿元，同比上涨35%。
• 信用债融资：同比下滑58%，非标融资同比上涨160%。
• 信托融资：同比下滑27%，但上市房企占比提升。
• 融资成本：信用债、海外债融资成本小幅上升，信托融资成本回落。

估值表现

• A股房企：平均绝对收益1.9%，相对收益1.1%。
• H股房企：恒生地产类指数绝对收益1.4%，相对收益1.2%。
• 龙头房企：华润、龙湖估值回归2018年高点，部分房企估值低于历史低点。

风险提示

• 公司公告数据与第三方数据存在差异。
• 房企经营业绩及盈利情况不及预期。
• 资金面政策进一步收紧。

重点公司估值和财务分析

总结

房地产行业在2019年9月销售表现亮眼，重点房企积极冲刺全年目标。然而，融资环境依然偏紧，土地投资力度下降，中小房企相对积极。整体市场景气度边际下滑，部分房企采取以价换量策略。龙头房企估值回升，但部分公司仍低于历史低点。行业整体仍面临一定的风险，包括资金面政策收紧和经营业绩不及预期。