58安居客研究院-2023年上半年全国新房市场报告-2023-21页_1mb

2023年上半年全国新房市场总结

核心内容

2023年上半年全国新房市场呈现政策托而不举、市场热度冲高回落、价格小幅上涨、区域分化明显的特点。整体市场热度较去年同期继续降温，一线城市表现相对强劲，二线城市降温明显，三四线城市改善型需求逐渐增强。

主要观点

• 政策基调：中央层面以“稳行业、保民生”为主，强调房地产市场的平稳发展，未出台强力刺激政策；地方层面则以需求侧支持为主，政策逐步向高能级城市倾斜，走向“因区施策”。
• 市场热度：整体新房市场热度短期冲高回落，一线城市反弹力度最大，二线城市降温最明显，三四线城市则表现出改善型需求增长的趋势。
• 项目供应：一季度新房项目去化加速，二季度销售承压。开发商更倾向于在一、二线城市布局，三四线城市投资意愿降低。
• 价格走势：全国新房在售均价小幅上涨，一线城市价格坚挺，二线城市分化加剧，三四线城市价格相对稳定。

关键信息

政策回顾

中央政策

• 基调：稳行业、保民生，强调房地产市场平稳发展。
• 具体措施：
  • 金融支持：落实金融16条，稳定房地产开发贷款投放。
  • 优化供地政策：调整集中供地政策，引导市场预期。
  • 贷款利率下调，降低购房成本。
  • 规范房产经纪服务，实行明码标价。
• 重点日期：
  • 1月4日：央行落实金融16条，支持房地产市场平稳发展。
  • 3月5日：两会提出支持刚性和改善性住房需求，防范房企风险。
  • 4月28日：中央政治局会议强调“房住不炒”，推动建立新发展模式。

地方政策

• 政策方向：以需求侧支持为主，逐步向高能级城市倾斜。
• 支持措施：
  • 放松限购、限贷。
  • 优化限售政策。
  • 提高公积金贷款额度，延长贷款期限。
  • 推行带押过户。
  • 发放购房补贴。
  • 有部分城市推出房企纾困政策。
• 松绑城市：包括广州、杭州、宁波、随州、长沙、武汉、济南、惠州、常州、扬州、厦门、无锡、深汕合作区、郑州、合肥、贵阳、青岛等。

热度分析

整体趋势

• 重点65城新房找房热度在1月份开始回升，2月份激增，3、4月份快速回落，5月份企稳，6月份再度下跌。
• 同比来看，市场热度持续降温，6月份同比跌幅扩大。

各梯队城市表现

• 一线城市：
  • 热度环比上升3.4%，上海涨幅最大（约12%）。
  • 3房户型热度最高，90-120m²产品热度需求最大。
  • 1房、2房热度占比下降，四房及以上产品占比上升。
• 二线城市：
  • 热度环比下跌10.7%，部分城市如大连、福州、长春降幅超20%。
  • 4房及以上产品热度占比提升，改善型需求增长。
  • 90-120m²和120-150m²产品热度上升，表明市场向改善型转移。
• 三四线城市：
  • 热度环比上升1.6%，120m²以上产品热度显著提升。
  • 1房热度最低，3房需求占比约50%，四房及以上需求增长明显。
  • 改善型需求上扬趋势比二线城市更显著。

项目数量分析

项目去化

• 一季度新房项目去化加速，二季度销售承压。
• 重点65城新房项目总量环比减少，待售项目逐渐进入销售期。

开发商偏好

• 一线城市新房项目数量环比持续增长，待售项目增长明显。
• 二线城市在售项目减少，待售项目在3月后有所回升。
• 三四线城市项目数量除5月外持续减少，新增投资意愿下降。

价格分析

全国均价

• 60个重点城市新房在售均价为17721元/m²，较去年下半年上涨0.5%。
• 华东区域表现最佳，新房售价环比上涨0.6%；华南区域上涨0.2%；中西部和华北东北区域房价下跌。

各梯队城市价格表现

• 一线城市：
  • 环比上涨3%，北京涨幅最大（8.1%）。
  • 深圳小幅下跌0.1%。
• 二线城市：
  • 环比小幅下跌0.4%，合肥、成都涨幅显著（5%、4%）。
  • 兰州、大连跌幅最大（5%）。
• 三四线城市：
  • 环比小幅上涨0.2%，威海、泉州涨幅最大（4%）。
  • 咸阳、南通跌幅最大（4%、3%）。

重点城市分类

• 一线城市（4城）：北京、上海、广州、深圳
• 二线城市（32城）：包括大连、哈尔滨、呼和浩特、沈阳、石家庄、太原、天津、长春、福州、杭州、合肥、济南、南昌、南京、宁波、青岛、苏州、无锡、海口、南宁、三亚、厦门、成都、长沙、贵阳、昆明、兰州、乌鲁木齐、西安、郑州、重庆、武汉
• 三线城市（29城）：包括包头、保定、秦皇岛、威海、潍坊、烟台、常州、湖州、嘉兴、昆山、南通、绍兴、温州、徐州、淄博、东莞、佛山、惠州、泉州、中山、珠海、洛阳、绵阳、咸阳、柳州、蚌埠、南阳、盐城、郴州

报告说明

• 数据来源：58安居客研究院基于市场公开信息、自有监测数据和历史大数据整理。
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