20180831-申万宏源-房地产行业以住宅结构为锚拆解房产税影响_一线租赁供给端是核心矛盾_哪些城市房产税压力可能转嫁__31页_1mb

房地产行业房产税影响分析报告（2018年）

核心内容

本报告分析了2018年一线城市（北京、上海、广州、深圳）在房产税政策出台背景下，其住宅结构及租赁市场对房产税转嫁能力的影响。通过对住宅存量、空置率、租赁需求和供给结构的测算，评估了房产税对各城市租赁市场和住房供需的潜在影响。

主要观点

• 房产税主要针对二套房及以上，通过分析住房结构（自住、租赁、空置）可以预测政策对市场的影响。
• 北京、上海、广州、深圳在住房结构和租赁市场供需方面存在显著差异，导致房产税转嫁能力不同。
• 租赁市场供需矛盾是房产税转嫁能力的核心因素之一，供给不足或结构错配会增强转嫁能力。

关键信息

北京

• 住宅存量：约571万套，商品住宅占一半。
• 空置率：12.5%，空置二套房数量为71.6万套。
• 租赁市场：
  • 租赁人口731万，按1人/间计算，需366万间，实际供给300万间，缺口66万间。
  • 租赁套数为264万套，其中私房租赁153.1万套。
  • 一居室供不应求，二居室供需基本平衡，三居室及以上供大于求。
• 房产税测算：
  • 二套房总数224.7万套，按市价70%、税率0.6%计算，应缴房产税456.8亿元。
  • 套均21358元/年，为同类型房屋租金的23%。
  • 一居室房产税转嫁能力最强，商品住宅中二居室、三居室转嫁压力较大。

上海

• 住宅存量：约802万套，商品住宅和老公房为主。
• 空置率：10%，空置二套房数量为100万套。
• 租赁市场：
  • 租赁人口966万，需483万间，实际供给380万间，缺口103万间。
  • 租赁套数163.7万套，其中老公房98.2万套，商品住宅65.5万套。
  • 一居室和二居室需求大，但供给不足，老公房价格较低，转嫁压力较小。
• 房产税测算：
  • 二套房总数263.7万套，应缴房产税390.4亿元。
  • 套均14472元/年，为同类型房屋租金的14%。

广州

• 住宅存量：约399万套，商品住宅和小产权房为主。
• 空置率：7%，一线最低。
• 租赁市场：
  • 租赁人口292万，套均居住1.8人，居住条件较为宽松。
  • 租赁套数166万套，自住套数205.3万套，空置二套房数量27.7万套。
  • 二居室和三居室为主，一居室占比小。
• 房产税测算：
  • 二套房总数193.7万套，应缴房产税91.9亿元。
  • 套均4744元/年，为同类型房屋租金的8.8%。

深圳

• 住宅存量：约865万套，小产权房为主。
• 空置率：23.2%，主要为小产权房。
• 租赁市场：
  • 租赁套数349万套，其中小产权房398万套，商品住宅11万套。
  • 小产权房供大于求，商品住宅紧缺。
• 房产税测算：
  • 小产权房二套房数量约398万套，应缴房产税100.3亿元。
  • 商品住宅二套房数量约11万套，应缴房产税24.2亿元。
  • 小产权房转嫁能力弱，商品住宅转嫁能力较强。

一线城市对比

• 房产税对供求结构的影响：
  • 北京和上海租赁市场房产税转嫁能力较强，广州和深圳相对较弱。
  • 北京和上海的租赁市场存在供需错配问题，而广州的租赁市场供求基本平衡。
  • 深圳因小产权房占比高，供给端议价能力较弱。

结论

房产税政策的实施对一线城市住房市场的影响取决于其住宅结构和租赁市场的供需状况。北京和上海因租赁市场供需错配和空置房较多，房产税转嫁能力较强；广州因租赁市场供求平衡，转嫁能力较弱；深圳因小产权房为主，供给端转嫁能力最弱。政策对各城市的影响程度不同，需结合城市特点进行具体分析。