2018-房地产行业以住宅结构为锚拆解房产税影响_一线租赁供给端是核心矛盾_哪些城市房产税压力可能转嫁__31页-1mb

房地产行业房产税影响分析报告总结

核心内容

本报告分析了一线城市（北京、上海、广州、深圳）在房产税政策实施后，租赁市场供需结构及房产税转嫁能力。重点探讨了各城市住宅存量结构、空置率、租赁市场缺口以及房产税对租金的影响。

主要观点

• 房产税主要针对二套房及以上，对租赁市场影响取决于供需结构和空置情况。
• 北京空置率较高，租赁市场存在供需错配和总量不足问题，房产税转嫁能力较强。
• 上海空置率较低，但租赁市场缺口较大，供给端房产税转嫁能力较强。
• 广州空置率最低，租赁市场供求相对平衡，租客有一定议价能力。
• 深圳以小产权房为主，供给端房产税转嫁能力较弱。

关键信息

北京

• 住宅总存量：约571万套
• 空置率：12.5%
• 租赁人口：731万
• 租赁缺口：约66万间（按2人/间计算）
• 二套房数量：约224.7万套
• 房产税测算：按市价70%、税率0.6%，二套房房产税总额约为456.8亿元
• 租金影响：房产税转嫁能力强，尤其对一居室影响最大

上海

• 住宅总存量：约802万套
• 空置率：约10%
• 租赁人口：约966万
• 租赁缺口：约103万间（按2人/间计算）
• 二套房数量：约263.7万套
• 房产税测算：按市价70%、税率0.6%，二套房房产税总额约为390.4亿元
• 租金影响：老公房转嫁压力最小，商品住宅转嫁压力较大

广州

• 住宅总存量：约399万套
• 空置率：约7%
• 租赁人口：292万
• 租赁缺口：较小，租赁市场供求平衡
• 二套房数量：约263.7万套
• 房产税测算：按市价70%、税率0.6%，二套房房产税总额约为91.9亿元
• 租金影响：租客有一定议价能力，租金涨幅较为平稳

深圳

• 住宅总存量：约865万套
• 空置率：主要为小产权房
• 租赁人口：未明确，但租赁市场供大于求
• 二套房数量：约409万套，其中398万套为小产权房
• 房产税测算：按市价70%、税率0.6%，小产权房房产税总额约为100.3亿元，商品住宅约为24.2亿元
• 租金影响：商品住宅租赁市场较为紧缺，小产权房供大于求，议价能力弱

一线城市对比

• 房产税影响：房产税的推出有助于调节供求结构，尤其在租赁市场供需失衡的城市。
• 政策建议：对于租赁市场供需结构错配的城市，如北京、上海，房产税可能通过租金上涨来转嫁，而广州、深圳则需关注租赁市场供需变化。

测算方法

• 住宅面积测算：采用多种方法包括历史数据、竣工面积、人均建筑面积等。
• 住宅套数测算：通过宽带用户数、租赁人口、家庭户数等数据推算。
• 房产税测算：假设评估值为市价的70%，税率为0.6%。

数据来源

• 北京统计局、上海统计局、广州统计局、深圳统计局
• 链家、房天下、云房网等市场数据平台
• 申万宏源研究团队的数据分析和测算

结论

• 各一线城市房产税对租赁市场的影响存在显著差异，主要取决于其住房结构和供需关系。
• 北京和上海因租赁市场供需矛盾，房产税转嫁能力较强。
• 广州和深圳因住房结构差异，广州租赁市场较为健康，深圳则需关注小产权房的市场影响。

以上为文档核心内容、主要观点和关键信息的总结。