房地产行业以住宅结构为锚拆解房产税影响：一线租赁供给端是核心矛盾、哪些城市房产税压力可能转嫁？-20180831-申万宏源-31页-1mb

房产税对一线城市住宅结构影响分析总结

核心内容

本报告分析了房产税对北京、上海、广州和深圳四个一线城市住宅市场的影响，重点在于房产税的征收对租赁市场和住房结构的潜在影响。通过对住宅存量、租赁缺口、空置率和房产税转嫁能力的测算，报告指出不同城市的住宅结构差异将影响房产税对市场的冲击程度。

主要观点

• 房产税对租赁市场的影响：房产税的征收将对租赁市场产生压力，但不同城市的租赁市场结构差异导致其转嫁能力不同。
• 城市间差异：北京和上海的租赁市场存在供需错配和总量不足的问题，而广州和深圳的租赁市场则相对平衡或存在供给过剩。
• 空置率：北京空置率最高（12.5%），其次是上海（10%），广州最低（7%），深圳空置率也以小产权房为主。
• 房产税转嫁能力：北京和上海的房产税转嫁能力较强，广州和深圳则相对较低，尤其是深圳的小产权房。

关键信息

北京

• 住宅总量：约571万套。
• 空置率：12.5%，空置二套房数量约71.6万套。
• 租赁市场：
  • 租赁人口731万，需366万间房，缺口66万间。
  • 租赁套数300万间，其中私房租赁153.1万套，公房租赁110.9万套。
• 房产税：
  • 二套房数量约224.7万套，按市价70%、税率0.6%计算，应缴房产税456.8亿元。
  • 套均约21358元/年，是同类型房屋房租的23%。
• 租赁市场特点：
  • 供给不足，结构错配。
  • 一居室供不应求，租金上涨压力大。

上海

• 住宅总量：约802万套。
• 空置率：10%，空置二套房数量约100万套。
• 租赁市场：
  • 租赁人口966万，需483万间房，缺口103万间。
  • 租赁套数163.7万套，其中老公房98.2万套，商品住宅65.5万套。
• 房产税：
  • 二套房数量约263.7万套，应缴房产税390.4亿元。
  • 套均约14472元/年，是同类型房屋房租的14%。
• 租赁市场特点：
  • 供给相对充足，但结构矛盾明显。
  • 老公房价格较低，转嫁压力小。

广州

• 住宅总量：约399万套。
• 空置率：7%，一线最低。
• 租赁市场：
  • 租赁人口292万，套均居住1.8人，实际还小于2人一间的标准。
  • 租赁套数166万套，空置二套房约27.7万套。
• 房产税：
  • 二套房数量约193.7万套，应缴房产税91.9亿元。
  • 套均约4744元/年，是同类型房屋房租的8.8%。
• 租赁市场特点：
  • 供求平衡，供给较为充分。
  • 一居室占比小，二居室、三居室占比达60%。

深圳

• 住宅总量：约865万套。
• 空置率：以小产权房为主，空置二套房约占总量的27%。
• 租赁市场：
  • 租赁套数349万套，其中小产权房约398万套，商品住宅及其他约11万套。
  • 租赁人口不足，供给过剩。
• 房产税：
  • 小产权房应缴房产税100.3亿元，套均约2520元/年，是同类型房屋房租的10.5%。
  • 商品住宅应缴房产税24.2亿元，套均约21483元/年，是同类型房屋房租的24.4%。
• 租赁市场特点：
  • 供给端房产税转嫁能力弱。
  • 小产权房为主，价格较低，但租赁市场存在结构性矛盾。

城市对比

• 房产税影响：
  • 北京和上海的房产税转嫁能力强，广州和深圳相对较弱。
  • 北京和上海的租赁市场存在供需矛盾，广州和深圳的租赁市场较为平衡或供大于求。
• 政策影响：
  • 房产税的推出可能对租赁市场产生影响，但各城市因结构不同，影响程度各异。
  • 北京和上海的租赁市场可能因房产税而增加租金压力，但不会导致人口外流。
  • 广州的租赁市场因供给充足，房产税对市场影响较小。
  • 深圳的小产权房市场可能因房产税而面临较大的供给压力。

附录

• 测算方法：
  • 北京、上海、广州和深圳的住宅套数和面积均通过多种方法进行估算。
  • 北京和上海的空置二套房数量基于家庭宽带用户数和租赁套数计算。
  • 广州的空置率基于互联网宽带接入户数和租赁人口数计算。
• 数据来源：
  • 北京统计局、上海统计局、广州统计局、深圳统计局。
  • 链家、房天下、云房网、Wind等数据平台。
  • 申万宏源研究团队的数据分析和测算。

结论

房产税的推出将对一线城市房地产市场产生不同程度的影响，主要取决于各城市的住宅结构和租赁市场状况。北京和上海因租赁市场供需矛盾和空置率较高，房产税转嫁能力较强；而广州和深圳因租赁市场较为平衡或供给过剩，房产税对市场影响相对较小。