20230830-中国银河-万科A-000002.SZ-2023年中报点评_投资聚焦核心城市_多元业务齐头并进_4页_460kb

万科A公司2023年中报分析总结

核心观点

• 公司发布2023年中报，营业收入同比下降29%，归母净利润下降194%。
• 销售规模保持行业前列，在15个城市实现销售金额第一，但同比下降53%。
• 多元业务(物业、物流、租赁住房、商业)收入各有增长，投资聚焦核心城市，品质优先。
• 财务稳健，融资成本降低，债务结构优化，净负债率49.5%，现金流连续14年为正。

销售业绩

• 上半年实现销售金额20394亿元，同比降53%，销售额占比最大的一线城市占比较上年扩张。
• 销售均价下滑57%，但权益销售比例提升，销售均价结构优化。

收入效率

• 营收20089亿元，同比下降29%，归母净利润987亿元，降幅194%。
• 毛利率下行15个百分点，且信用减值损失增加是利润下降的主要因素。
• 费用率得到有效控制，销售管理费用率同比降低。

投资与土储

• 上半年新增项目均位于一二线城市，总地价7186亿元，净利率为59.98%。
• 土储充足，截至上半年末储备7655万方。
• 新开工及复工进度完成年计划71.5%，预计全年竣工与年初计划基本持平。

多元业务发展

• 物业服务收入同比增长122%，社区空间收入业务增长迅速。
• 物流仓储营业收入同比增长91%，其中高标库出租率稳定在85%。
• 租赁住房服务收入增长106%，泊寓出租率稳在95%。
• 商业业务稳步运营，印力管理的商业项目整体出租率94.7%。

财务与融资

• 净负债率为49.5%，现金覆盖债务27倍，融资成本降至4.06%。
• 银行贷款占比下降，财务杠杆较历史同期收缩。
• 投资评级：维持“推荐”，预计2023-2025年净利润稳步回升。

风险提示

• 宏观经济低迷、房地产政策风险、销售不及预期、运营业务不达目标。