20230903-财通证券-房地产行业周报（2023年第35周）_多城落地_认房不认贷_销售复苏可期_23页_947kb

房地产行业周报（2023年第35周）总结

核心内容概述

本周房地产行业整体表现优于沪深300指数，申万房地产指数上涨1.69%，在31个板块中位列第18位。政策端持续发力，多个城市落实“认房不认贷”政策，同时降低首付比例与存量房贷利率，有助于销售端企稳修复。重点企业表现分化，部分房企融资活跃，部分企业面临债务压力。

主要观点

• 销售复苏预期增强：一线与二线城市新房销售环比显著改善，尤其是杭州、深圳、广州等地涨幅明显，而三四线城市表现分化，部分城市如泉州、绍兴、温州新房销售环比大幅上涨。
• 政策持续宽松：多个城市包括深圳、广州、上海、北京、中山、武汉、东莞等实施“认房不认贷”政策，降低购房门槛，同时央行和金融监管总局调整住房信贷政策，降低首付比例和存量房贷利率。
• 重点企业表现：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团等房企表现较好，建议关注其未来表现。
• 融资情况：龙湖、浦东金桥、华润置地等企业本周发行债券融资，利率均在3.5%以内，显示融资端相对稳定。

关键信息

1. 市场表现

• 本周申万房地产指数上升1.69%，沪深300指数上升1.51%，板块跑赢沪深300指数0.18pct。
• 个股表现分化，金科股份涨幅居前（20.67%），大龙地产跌幅最大（-9.02%）。

2. 销售情况

• 30大中城市商品房成交面积：253万平米，环比+18.8%，同比-23.1%。
• 一线城市：新房成交面积57万平米，环比+8.7%，同比-23.6%；二手房成交面积31万平米，环比-53.2%，同比-59.1%。
• 二线城市：新房成交面积162万平米，环比+35.9%，同比-12.7%；二手房成交面积103万平米，环比-5.2%，同比+3.1%。
• 三四线城市：新房成交面积35万平米，环比-17.1%，同比-50.2%；二手房成交面积6万平米，环比-4.7%，同比+0.5%。

3. 库存及去化情况

• 一线城市中，上海去化周期最短，为4.76个月；北京、广州去化周期均超过17个月。
• 二线城市中，苏州、南京去化周期分别为16.13个月和21.12个月；福州去化周期超过30个月。
• 三四线城市中，泉州去化周期最长，达186.81个月；莆田、温州分别为55.1个月和26个月。

4. 土地市场情况

• 一线城市：住宅用地成交1宗，平均溢价率为0；商办用地成交4宗，平均溢价率为0。
• 二线城市：住宅用地成交43宗，平均溢价率1.84%；商办用地成交19宗，平均溢价率3.09%。
• 三四线城市：住宅用地成交71宗，平均溢价率1.33%；商办用地成交56宗，平均溢价率5.50%。

5. 行业政策动态

• “认房不认贷”政策：4个一线城市及多个二线城市陆续实施，降低购房门槛。
• 公积金政策优化：如青岛、盐城、厦门等地调整首付比例、实行“带押过户”、异地缴存互认等。
• 其他政策支持：如南昌推动基础设施REITs发行，贵州支持多孩家庭购房，江西景德镇优化土地供应机制。

6. 重点企业表现

• 招商蛇口：本周涨幅2.55%，年初至今涨幅9.99%。
• 保利发展：本周涨幅3.02%，年初至今跌幅-4.53%。
• 华发股份：本周涨幅3.86%，年初至今涨幅19.79%。
• 建发股份：本周涨幅0.09%，年初至今跌幅-13.98%。
• 滨江集团：本周涨幅6.17%，年初至今涨幅21.58%。
• 龙湖集团：本周涨幅2.23%，年初至今跌幅-28.59%。

7. 投资建议

• 建议关注前期在核心区域提前布局、融资端具备更强信用优势的房企。
• 具体推荐公司包括：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。

风险提示

• 基本面不及预期
• 行业政策收紧
• 资金面收紧
• 个别企业出现信用风险

表格概览

图表概览

• 图1：本周申万一级行业涨跌幅排名
• 图2：30大中城市商品房成交面积及同、环比情况
• 图3：一线城市商品房成交面积及同、环比情况
• 图4：二线城市商品房成交面积及同、环比情况
• 图5：三线城市商品房成交面积及同、环比情况
• 图6：14城二手房成交面积及同、环比情况
• 图7：一线城市二手房成交面积及同、环比情况
• 图8：二线城市二手房成交面积及同、环比情况
• 图9：三四线城市二手房成交面积及同、环比情况

重点企业融资情况

• 龙湖集团：发行11亿元3年期一般中期票据，票面利率3.5%
• 浦东金桥：发行14.5亿元3年期一般中期票据，票面利率2.82%
• 华润置地：发行10亿元超短期融资债券，票面利率2.25%

重点企业债务到期情况

• 碧桂园：16碧园05债券到期，金额39.04亿元
• 保利发展：中诺1A债券到期，金额9.88亿元

重点企业信息跟踪

• 保利发展：挂牌转让绍兴保泽置业14.5%股权
• 华发股份：上半年营收314.78亿元，净利润25.32亿元
• 滨江集团：上半年营收270.29亿元，归母净利润16.37亿元
• 金地集团：上半年营收311.42亿元，签约面积471.1万平方米
• 张江高科：子公司基金募集设立完成，规模不超过10亿元
• 中国恒大：上半年累计交楼30.1万套，恒大汽车实现恒驰5量产

结论

整体来看，房地产行业本周表现优于大盘，政策端持续宽松，销售端出现复苏迹象，尤其是部分二线城市。重点企业表现分化，但多数具备较强基本面及融资能力，建议关注其未来表现。同时，行业风险仍需警惕，特别是个别企业信用风险及市场基本面变化。