2023下半年公募REITs投资策略：风物长宜放眼量，积极把握配置窗口-20230801-国金证券-40页_8mb

2023下半年公募REITs投资策略总结

核心内容

本报告回顾了2023年上半年公募REITs市场表现，包括一级市场发行情况、二级市场走势、底层资产经营业绩及分红收益，并基于市场现状提出了下半年的投资策略。报告还围绕REITs市场常见的十个问题进行了分析，旨在为投资者提供有价值的参考。

主要观点与关键信息

一、2023年上半年市场回顾

1.1 一级市场

• 发行放缓：2023年上半年共发行4只公募REITs，与2022年相比节奏有所放缓。
• 扩募进展：首批4单REITs完成扩募份额发售，扩募定价均不低于定价基准日前20个交易日均价的90%。
• 战略配售结构：战略配售仍以保险资金、基金公司及证券公司资管账户为主。
• 项目质量：扩募资产质量对估值有显著影响，部分REITs扩募后估值有所提升。

1.2 二级市场

• 价格回调：市场经历显著回调，近半数REITs已跌破发行价。
• 市场情绪低迷：成交量和价格偏离度显示交投活跃度不高，市场情绪偏空。
• 板块分化：不同板块表现不一，部分REITs如中航首钢绿能REIT实现正回报，而多数呈现负回报。

1.3 项目经营业绩

• 多数表现良好：多数REITs收入与可供分配金额好于预期。
• 分化明显：产业园区部分项目受出租率下滑影响，表现不佳；高速公路项目受益于低基数修复，但二季度环比下降；能源与环保水务项目表现稳定，尤其受益于季节性因素。

1.4 分红收益

• 2022年度分红完成：多数REITs实际分红水平符合预期。
• 分派率差异：产权类REITs分派率普遍高于经营权类，但部分REITs如盐田港REIT、普洛斯REIT、中关村REIT已跌破底层资产公允价值。

二、2023年下半年投资策略

2.1 一级市场打新策略

• 关注基本面与估值：打新收益将由项目基本面与估值定价主导，建议回归项目质量。
• 市场情绪影响：短期内仍需关注市场情绪及资金行为，流动性问题尚未解决。
• 战略配售优势：战略配售可获取更多份额，适合长期资金。

2.2 二级市场估值性价比判断

• P/NAV指标：多数产权类REITs估值已跌至历史低位，部分跌破底层资产公允价值。
• P/FFO指标：P/FFO水平较低，但优质项目有望随扩募提升估值。
• IRR指标：特许经营权类REITsIRR水平较高，长期资金可横向对比优选资产。
• 特许经营权类项目：分红包含本金摊还，总回报需考虑资本利得波动。

2.3 分红后的填息效应

• 市场反应：多数REITs在分红后出现填息现象，即交易价格高于除息参考价。
• 价格发现机制：表明REITs二级市场具备一定的价格发现能力。

关键板块建议

• 短期机会：关注价格超跌、基本面稳健的REITs，如保租房、仓储物流与能源类REITs。
• 中长期投资：聚焦项目基本面，优选现金流稳定增长、估值具备性价比的标的。
• 重点板块：产业园区下的工业厂房业态、仓储物流、保租房与能源类REITs。

市场风险与机会

• 风险点：流动性不足、市场情绪波动、价格偏离基本面。
• 机会点：市场调整后估值修复、扩募带来的资产组合优化、现金流稳定增长的优质资产。

总结

本报告强调REITs市场仍处于早期发展阶段，需关注项目基本面与估值合理性，把握市场配置窗口。对于投资者而言，短期可利用市场调整机会，中长期则应注重资产质量和现金流潜力，通过多样化配置降低风险，把握结构性机会。