【安居客房产研究院】2023年百城二手房市场年报_22页_2mb

2023年百城二手房市场年报总结

核心内容概述

2023年全国百城二手房市场整体处于低景气度运行状态，市场购房需求不足、成交周期拉长、挂牌量提升但价格持续下跌，反映出市场整体低迷。政策对市场的影响有限，主要体现在部分城市挂牌量的提升和找房热度的波动。市场走势呈现出区域分化和结构性变化的特点。

主要观点

1. 市场整体低迷

   • 2023年全国百城二手房景气度指数持续处于低点，找房热度指数全年回落，尤其在三四线城市表现更为明显。
   • 一线城市受新房限价政策影响，二手房需求持续低迷，而二线城市的经济环境不景气导致需求外溢。
   • 二手房挂牌量大幅提升，但优质房源集中，未能有效促进成交量增长。

2. 政策影响与市场反应

   • 2023年多城执行“认房不认贷”政策，推动挂牌量回升，但对整体市场影响有限。
   • 深圳作为最早调整的城市，市场底部已形成，政策放松后出现反弹意愿。
   • 一线城市全面放开限购限贷政策后，市场回暖效果不明显，主要受季节性因素和需求不足影响。

3. 交易周期拉长

   • 二手房挂牌时长大幅上涨，反映出购房者观望情绪浓厚，置换需求增加导致交易周期延长。
   • 一线城市挂牌时长涨幅最大，三四线城市涨幅最小，说明一线城市市场调整压力更大。

4. 区域分化显著

   • 一线城市挂牌量回落，但挂牌时长上升，部分城市如上海、广州因“真房源”标准从严执行导致挂牌量下降。
   • 二线城市挂牌量增长显著，尤其郑州因保交楼政策带动挂牌量上涨。
   • 三四线城市挂牌量增长较小，但部分城市如东莞、惠州因保交楼和旅居需求带动挂牌量上升。

关键信息

一、挂牌量变化

• 全国月均挂牌量：2023年为482万套，同比增加11.6%。
• 一线城市：月均挂牌量小幅回落，其中上海、广州同比分别下降17%和20%。
• 二线城市：挂牌量增长显著，郑州增长54%，乌鲁木齐增长72%。
• 三四线城市：挂牌量增长较小，如东莞增长40%，但部分城市如惠州、三亚因政策影响出现小幅增长。

二、找房热度指数

• 全国找房热度指数：2023年为1.05，同比下跌6.67%。
• 一线城市：找房热度指数下跌6.8%，上海跌幅最大（-18.2%）。
• 二线城市：找房热度指数下跌7.1%，西宁涨幅最大（+38.2%）。
• 三四线城市：找房热度指数下跌6.4%，部分城市如惠州、三亚出现回升。

三、挂牌时长

• 全国月均挂牌时长：2023年为82.23天，同比上涨14.1%。
• 一线城市：挂牌时长涨幅最大，深圳涨幅达55.5%，上海、广州涨幅分别为44.8%和34.4%。
• 二线城市：挂牌时长普遍上涨，如南宁上涨44%，宁波上涨24.3%。
• 三四线城市：挂牌时长涨幅相对较小，东莞涨幅达40.5%，三亚涨幅为-4.9%。

四、挂牌均价走势

• 全国月均挂牌均价：2023年为13923元/平方米，同比下跌2.35%。
• 一线城市：均价高点在2023年2月，随后持续下跌，跌幅达3.75%。
• 二线城市：均价跌幅最小，部分城市如郑州、乌鲁木齐出现小幅上涨。
• 三四线城市：均价整体下跌，但部分城市如东莞、惠州因保交楼和政策影响出现上涨。

结构性变化

• 户型变化：一线城市中小户型挂牌量占比上升，大户型占比下降；二线城市中小户型占比下降，大户型占比上升；三四线城市二房占比下降，四房占比上升。
• 价格段变化：低单价房源占比上升，中高端房源占比下降，尤其在一线城市和二线城市表现明显。
• 交易行为：置换型需求增加，导致交易周期拉长，购房者观望情绪浓厚，加杠杆意愿下降。

总结

2023年全国百城二手房市场呈现整体低迷、区域分化、结构性变化的特征。政策对市场的影响有限，主要体现在挂牌量的提升和部分城市找房热度的波动。购房者需求不足和房价下跌是主要因素，导致交易周期延长和挂牌时长增加。市场走势受政策、经济环境和城市能级影响显著，一线城市调整压力较大，二线城市因保交楼政策出现一定回暖，三四线城市则因需求不足和经济低迷，市场表现相对疲软。