20170918-东北证券-房地产行业动态报告_投资增速企稳_资金面持续收紧_16页_2mb

房地产行业2017年9月报告总结

核心内容概述

本报告分析了2017年1-8月中国房地产行业的主要运行数据，指出行业投资增速企稳，销售持续回落，土地市场表现活跃，但房企资金面持续收紧，按揭利率持续上行。报告还提出了对未来的预期及投资建议。

主要观点

• 房地产投资企稳：1-8月全国房地产开发投资同比增长7.9%，增速与1-7月持平，8月单月增速回升至7.83%，显示投资增速出现企稳迹象。
• 住宅投资增速回升：住宅投资同比增长10.1%，占房地产开发投资的比重为68.3%，成为拉动整体投资增长的主要动力。
• 土地市场活跃：土地购置面积同比增长10.1%，土地成交价款增长42.7%，显示开发商拿地热情高涨，补库存意愿强。
• 销售面积增速回落：商品房销售面积同比增长12.7%，住宅销售面积增长10.3%，增速较前几个月有所放缓。销售回落与棚改货币化安置力度减弱有关。
• 资金面持续收紧：房企到位资金同比增长9.0%，增速回落，其中自筹资金下降1.7%，其他资金增长13.4%。按揭利率持续上行，首套房贷款利率升至5.12%，环比上涨2.47%。
• 政策影响深远：监管政策趋严，融资渠道收紧，但大型房企因资金充裕、管理机制健全，仍具备较强竞争力。
• 行业集中度上升：龙头房企在融资端具有成本优势，建议关注业绩稳定、高股息的行业龙头，以及一二线城市布局完善、业绩弹性较大的二线房企。

关键信息

一、房地产开发投资数据

• 1-8月全国房地产开发投资69494亿元，同比增长7.9%。
• 住宅投资47440亿元，增长10.1%。
• 房屋施工面积721781万平方米，增长3.1%。
• 房屋新开工面积114996万平方米，增长7.6%。
• 房屋竣工面积52296万平方米，增长3.4%。

二、土地市场表现

• 土地购置面积14229万平方米，增长10.1%。
• 土地成交价款6609亿元，增长42.7%。
• 土地市场成交金额增长迅速，主要由一二线城市推动。

三、销售情况

• 商品房销售面积98539万平方米，增长12.7%。
• 商品房销售额78096亿元，增长17.3%。
• 商品房待售面积62352万平方米，同比下降12%。
• 住宅待售面积同比下降22%，去化周期降至2.56个月，创2014年以来新低。

四、资金来源与融资成本

• 房企到位资金99804亿元，同比增长9.0%。
• 国内贷款增长19.0%，自筹资金下降1.7%。
• 个人按揭贷款增长2.4%，增速明显放缓。
• 按揭利率持续上行，首套房平均利率5.12%，环比上升2.47%，同比上升15.35%。

五、政策影响

• 各地房地产政策以“稳”为主，政策松动可能性不大。
• 棚改货币化安置力度减弱，对三四线城市去库存的支撑作用有所下降。
• 监管政策趋严，限制房地产融资渠道，但龙头房企仍能享受融资便利。

六、投资建议

• 重点推荐：业绩稳定、高股息的行业龙头股：招商蛇口、万科A、保利地产、金地集团。
• 关注二线房企：一二线城市布局完善、业绩弹性较大的公司：新城控股、阳光城、首开股份、蓝光发展、金科股份。
• 投资评级：
  • 买入：保利地产、招商蛇口
  • 增持：万科A、首开股份、泰禾集团、张江高科、上海临港

行业趋势展望

• 房地产投资全年增速预计“稳中有降”，全年增速不低于6%。
• 销售增长强于预期，但“金九银十”可能成色不足，销售增速预计逐步放缓。
• 土地供给预计在四季度继续增加，房企补库存动力强，土地购置面积或继续增长。
• 政策层面“稳”字当先，短期内政策松动可能性不大，行业整体面临调整压力。

风险提示

• 监管力度进一步加大。
• 货币政策超预期收紧。
• 持续销售限价影响行业利润率。