房地产行业：投资增速企稳，资金面持续收紧-20170918-东北证券-16页-2mb

房地产行业2017年9月研究报告总结

核心内容

本报告分析了2017年前8个月中国房地产行业的整体表现，包括投资、销售、土地市场和资金面的变化，同时对行业趋势和投资建议进行了展望。

主要观点

• 房地产投资增速企稳：2017年前8个月，全国房地产开发投资同比增长7.9%，增速与1-7月份持平。其中，住宅投资增速提高至10.1%，占房地产开发投资的比重为68.3%。
• 销售增速持续回落：商品房销售面积同比增长12.7%，但增速较1-7月份回落1.3个百分点；销售额增长17.3%，增速回落1.7个百分点。销售面积增速放缓，尤其三四线城市去库存压力依然存在。
• 土地市场活跃：土地购置面积同比增长10.1%，土地成交价款增长42.7%。开发商补库存意愿强，带动土地市场成交价格持续上升。
• 资金面收紧：房地产开发企业到位资金同比增长9.0%，增速较1-7月份回落0.7个百分点。其中，国内贷款增长19.0%，自筹资金下降1.7%。个人按揭贷款增速显著回落，首套房贷款平均利率升至5.12%，二套房贷款利率也持续上浮。
• 政策影响深远：随着调控政策的深入，房企融资成本上升，融资渠道收紧。政策层面仍以“稳”为主，预计“金九银十”销售表现可能不及预期。

关键信息

房地产投资情况

• 全国房地产开发投资：2017年1-8月为69494亿元，同比增长7.9%。
• 住宅投资：47440亿元，同比增长10.1%，增速提高0.1个百分点。
• 区域表现：东部、中部、西部和东北地区投资增速分别为8.8%、13.3%、4.0%和-7.4%。
• 8月单月投资增速：7.83%，较7月回升3个百分点。

房地产销售情况

• 商品房销售面积：98539万平方米，同比增长12.7%，增速较1-7月回落1.3个百分点。
• 商品房销售额：78096亿元，同比增长17.3%，增速回落1.7个百分点。
• 销售结构：住宅销售面积增长10.3%，办公楼和商业营业用房销售面积分别增长32.3%和26.9%。
• 库存去化周期：8月底商品房库存去化周期为4.15个月，住宅去化周期为2.56个月，均创2014年以来新低。

土地市场情况

• 土地购置面积：1-8月为14229万平方米，同比增长10.1%。
• 土地成交价款：6609亿元，同比增长42.7%。
• 待开发土地面积：自2016年9月后持续减少，但开发商拿地热情高涨，土地市场竞争激烈。
• 预期：四季度土地供应将继续增加，开发商补库存动力强，土地购置面积预期增长。

资金面情况

• 到位资金：1-8月为99804亿元，同比增长9.0%。
• 资金构成：其他资金占比最高（51.45%），主要为销售回款；自筹资金占比31.50%；国内贷款占比16.94%。
• 按揭利率：8月首套房贷款平均利率升至5.12%，二套房贷款利率升至5.54%。个人按揭贷款增速从年初的20.4%降至7月的2.4%。

投资建议

• 行业龙头股：推荐业绩稳定、高股息的龙头股，包括招商蛇口、万科A、保利地产和金地集团。
• 二线排头兵：关注一二线城市布局完善、业绩弹性较大的公司，如新城控股、阳光城、首开股份、蓝光发展和金科股份。
• 投资评级：
  • 招商蛇口、保利地产：买入
  • 万科A、首开股份、泰禾集团、张江高科、上海临港：增持

风险提示

• 监管力度加大：房地产企业融资受限，政策继续收紧。
• 货币政策超预期：可能进一步影响房企资金面。
• 销售限价政策：对行业利润率造成一定影响。

相关数据

• 图表：报告中包含多个图表，展示了房地产投资、销售、土地市场和资金面的详细数据。
• 表格：提供了各地区房地产销售数据、房企拿地和融资情况、重点公司估值等信息。

分析师信息

• 分析师：张云凯，东北证券房地产行业分析师，具有金融学硕士背景，三年半信托公司一线业务经验。
• 联系方式：zhangyk@nesc.cn，13917726696

重要声明

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