2017房地产回顾与投资展望：2018上半年投资增速较为乐观-20171226-第一创业-11页-1mb

宏观经济专题报告总结：2017年房地产行业回顾与2018年展望

核心内容

本报告对2017年房地产行业进行了回顾，并对2018年上半年的房地产投资增速进行了预测分析。报告指出，2017年房地产调控政策以“因城施策”为核心，重点在于发展住房租赁市场、完善房地产市场长效机制、规范房地产融资及土地供应管理。同时，各线城市在政策影响下呈现出不同的市场表现。

主要观点

1. 2017年房地产政策回顾

• 调控思路：政策延续了2017年的稳定基调，未对商品房成交市场直接施压，而是通过发展租赁市场和推动住房供给来引导资金流向。
• 政策分类：
  • “四限”政策（限购、限贷、限价、限售）旨在抑制商品房成交。
  • 规范房地产资金流入，包括限制首付贷、消费贷流入房地产市场。
  • 加大土地供应和推动租赁住房建设，如集体建设用地租赁住房试点。
  • 激励租房需求，完善租赁配套资源，如公积金提取额度提高、保障租赁人权益。
• 政策效果：
  • 一线城市商品房成交回落，价格下跌，库存去化缓慢。
  • 二线城市限购放松，成交量未明显下降。
  • 三、四线城市在政策推动下，新开工和去库存力度较强。

2. 房地产开发投资结构

• 房地产开发投资构成：
  • 建筑工程、安装工程合计占比约70%。
  • 设备工器具购置占比稳定在2%以下。
  • 其他费用主要由土地购置费构成，占比约25%。
• 土地购置费变化：
  • 土地购置费用占比由年初20.7%上升至26.5%。
  • 土地购置面积同比增速稳定在20%左右，土地单位费用同比下降。
  • 一线城市土地购置费占比最高（约38%），三线城市次之（约25%），二线城市最低（约25%）。

3. 房地产投资与相关指标关系

• 新开工面积与建安投资：
  • 新开工面积与建安投资相关性最强，且呈上升趋势。
  • 新开工面积可作为建安投资的同步指标。
• 钢材、建材价格对建安投资的影响：
  • 钢材、建材价格指数对建筑安装投资具有领先性。
  • 2018年钢材、建材价格回落可能性较大，影响建安投资增速。

4. 房地产投资预测

• 土地供应：
  • 2018年土地供应计划面积将保持或扩大，完成比例继续上升。
  • 土地供应增速预计为15%-20%，土地购置费增速预计为10%-15%。
• 商品房销售：
  • 全国商品房待售面积仍有去化空间，预计商品房销售面积不会出现明显同比回落。
• 新开工面积：
  • 受商品房销售和土地供应影响，预计新开工面积增速为10%。
• 综合预测：
  • 2018年上半年房地产投资增速较为乐观，主要得益于土地供应加大、商品房销售平稳及政策驱动开工。

关键信息

• 政策导向：2017年中央经济工作会议强调发展住房租赁市场，推动住房供给多元化，同时保持调控政策的连续性和稳定性。
• 市场分化：一线城市商品房市场受调控影响较大，价格下跌，库存去化缓慢；二线城市限购放松，成交量相对稳定；三、四线城市在政策支持下去库存和新开工力度较强。
• 投资结构变化：土地购置费在房地产开发投资中占比上升，反映土地供应对投资的驱动作用增强。
• 指标领先性：土地供应面积、钢材建材价格、开发资金来源中的应付款部分是预测房地产开发投资的重要领先指标。
• 2018年展望：土地供应加快、商品房销售回落有限、政策驱动开工，综合因素下对房地产投资增速保持乐观。

结构与数据支撑

• 土地供应完成情况（表3）：
  • 2017年1-11月全国土地供应完成比例达57.45%，部分城市如天津、重庆完成比例超过100%，而长沙、武汉等城市仍低于预期。
• 房屋面积与建安投资相关性（表1）：
  • 新开工面积与建安投资相关性最强，达0.9996。
• 新开工面积影响因素（表2）：
  • 商品房销售面积和土地供应面积是影响新开工面积的两大关键因素。

总结

2017年房地产政策以“因城施策”为核心，推动租赁市场发展，引导资金从商品房市场向租赁市场转移。各线城市市场表现分化明显，一线城市受政策影响最大，三、四线城市则在去库存和新开工方面表现较强。2018年上半年房地产投资增速预计保持乐观，主要受土地供应增加、商品房销售稳定及政策推动影响。土地购置费作为房地产开发投资的重要组成部分，其增速将受到土地单价回落的制约，但整体仍保持增长。钢材、建材价格回落将对建安投资形成一定压制，但土地供应和商品房销售的支撑作用将使房地产投资保持增长态势。