物管行业系列报告之七：物业的本质——资产保值增值_16页_2mb

物管行业系列报告之七：物业的本质——资产保值增值

核心内容

本报告通过全国86城12万小区9088万户的微观数据，揭示了品牌物业公司在房产保值增值方面的重要作用。研究表明，品牌物业管理不仅提升了房屋的绝对价格，还增强了房价上涨的动能，表明品牌物业是实现资产保值增值的核心因素。此外，报告指出，品牌物业的管理费占房屋均价比例较低，且涨幅低于房价涨幅，具备较大的提价空间。基于此，报告推荐关注具备较强保值增值能力的品牌物业公司。

主要观点

• 品牌物业提升资产价值：品牌物业公司在管房屋的绝对均价普遍高于非品牌物业公司，且在不同能级城市中均展现出显著的保值增值能力。
• 品牌物业促进房价上涨：在未更换物业的小区中，品牌物业对应的房价涨幅高于非品牌物业；在更换物业的小区中，由品牌物业替代非品牌物业的小区房价涨幅显著，而反向操作则导致房价下跌。
• 小区案例佐证：多个案例显示，品牌物业入驻后，房价实现了显著的超额收益，验证了品牌物业对资产价值的提升作用。
• 管理费上涨潜力大：当前品牌物业费占房屋均价比例仅为万分之九，且涨幅低于房价增幅，未来仍有较大提价空间。
• 投资建议：在存量时代，房产保值增值至关重要，推荐关注具有较强保值增值能力的品牌物业公司。

关键信息

1. 品牌物业与房价关系

• 全国城市层面：品牌物业在管房屋均价比非品牌物业高14%。
• 一线城市：增值幅度为11%，二线城市为13%，三四线城市为15%。
• 城市覆盖情况：86个城市中，79个城市品牌物业均价高于非品牌物业，占比92%。
• 上海细分板块：品牌物业实现保值增值的板块占比为81%，平均增值幅度为19%。
• 小区层面：相同地段、建筑类型、楼龄下，聘用品牌物业的小区房价普遍更高。

2. 房价变化分析

• 未更换物业小区：品牌物业对应的房价涨幅为5.73%，非品牌物业为4.91%，超额收益为0.82%。
• 更换物业小区：
  • 品牌物业替换非品牌物业的小区平均实现2.71%的超额收益。
  • 非品牌物业替换品牌物业的小区平均实现-1.10%的超额收益。
  • 一线城市更换品牌物业的超额收益最高，为3.81%。
• 具体案例：
  • 万科物业入驻上海中远两湾城，当月超额收益达4.7%。
  • 碧桂园服务入驻南京明发浦泰梦幻家，8个月累计超额收益达9.1%。
  • 金地物业入驻合肥浅水湾小区，13个月累计超额收益达19.7%。
  • 金科物业入驻重庆新康璞山小区，17个月累计超额收益达11.2%。

3. 管理费上涨空间

• 管理费占比：品牌物业费占房屋均价的万分之九，整体管理费为18.24元/平。
• 管理费增幅：过去一年品牌物业费提价增幅为2.3%，低于房价增幅3.4%。
• 未来潜力：品牌物业费仍有较大提价空间，因管理费体量较小，且保值增值能力强，业主更愿意为其付费。

4. 投资建议

• 推荐公司：招商积余、碧桂园服务、保利物业、融创服务、永升生活服务、新城悦服务。
• 关注公司：万科物业（未上市）、金地物业（未上市）、金科服务（未覆盖）。

5. 风险提示

• 人工成本上升过快：可能压缩利润空间。
• 物业费提价不及预期：影响盈利能力。
• 存量市场拓展缓慢：可能限制增长潜力。

总结

品牌物业在资产保值增值方面展现出显著优势，不仅提升房屋的绝对价格，还增强房价上涨动能。随着存量时代的到来，房产保值增值变得尤为重要，品牌物业的管理费仍有较大上涨空间。因此，具备较强保值增值能力的品牌物业公司值得关注。报告推荐了多家品牌物业公司，并提示了相关风险，如人工成本上升、物业费提价不及预期及存量市场拓展缓慢等。