20220812-光大证券-房地产（物业服务）行业简报_增值税抵减政策延续_物管政策面持续友好_3页_522kb

房地产（物业服务）行业简报总结

核心内容

近期，国家发改委等部门发布政策，延续服务业增值税加计抵减政策，明确2022年对生产、生活性服务业纳税人当期可抵扣进项税额分别按10%和15%加计抵减应纳税额。该政策自2019年3月实施以来，已逐步扩大对生活性服务业的支持力度，物业企业因服务内容符合生活服务范围，因此可享受15%的加计抵减比例，减轻增值税税负，增强企业盈利能力。

主要观点

1. 政策持续友好
   政府对物管行业的支持力度持续增强，不仅体现在税收优惠上，还通过财政补贴、鼓励智慧社区建设、吸纳高校毕业生等多方面举措，为行业发展提供坚实保障。

2. 行业定位提升
   物管行业被定位为“社会治理基层支柱”，其在智慧社区建设、社区养老托幼、老旧小区改造等方面承担重要角色，政策扶持力度增强，行业长期发展趋势向好。

3. 短期波动与配置机会
   尽管行业受到美联储加息、俄乌冲突等宏观因素影响，年初至今板块整体回调明显，但市场情绪和估值已出现修复迹象，提供了较好的投资配置时机。

关键信息

政策延续

• 延续增值税加计抵减政策至2022年。
• 生产性服务业按10%加计抵减，生活性服务业按15%加计抵减。
• 物业企业因服务内容符合生活服务范围，享受15%的加计抵减政策。

政府补贴与财务支援

• 物业企业政府补助占息税前利润（EBIT）比重：
  • 保利物业：7.0%
  • 中海物业：4.8%
  • 绿城服务：4.1%
  • 新城悦服务：3.4%
  • 华润万象生活：3.2%
  • 碧桂园服务：2.8%
• 政府补助对当期利润有一定影响，提升了企业财务稳定性。

行业发展趋势

• 智慧社区建设：中央九部门联合发文推动智慧社区建设，物管企业作为关键实施载体获得更多发展机遇。
• 社区服务深化：物管企业在社区养老托幼、疫情防控、老旧小区改造等领域参与度高，政府支持力度强。
• 政策导向明确：各级政府持续出台支持政策，为行业发展提供明确指引。

投资建议

三条主线推荐

1. 估值修复：关注房地产行业流动性回暖及民营房企信用风险出清带来的估值修复机会。

   • 推荐：新城悦服务、世茂服务
   • 关注：碧桂园服务、金科服务、融创服务、建业新生活

2. 独立发展：关注第三方在管面积占比超80%、具备独立经营和扩张能力的民企物管。

   • 推荐：绿城服务、旭辉永升服务
   • 关注：雅生活服务

3. 稳健国企：持续看好国企物管公司的稳健发展及低风险带来的估值溢价。

   • 推荐：保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余、越秀服务、建发物业、金茂服务、远洋服务

评级与估值

• 华润万象生活：买入，维持
• 招商积余：买入，维持
• 中海物业：买入，维持
• 保利物业：买入，维持
• 建发物业：买入，维持
• 绿城服务：买入，维持
• 越秀服务：买入，维持
• 旭辉永升服务：买入，维持
• 碧桂园服务：买入，维持
• 金科服务：买入，维持
• 融创服务：增持，维持
• 建业新生活：增持，维持
• 世茂服务：增持，维持

风险分析

• 人工成本快速提升
• 第三方外拓竞争加剧
• 增值服务拓展风险
• 关联方依赖风险
• 外包业务质量风险

行业与沪深300指数对比

• 行业整体表现与沪深300指数相比存在波动，但长期趋势向好。
• 部分个股因短期因素出现较大波动，但政策和基本面支持下，估值修复空间较大。

评级体系说明

资料来源与免责声明

• 资料来源：Wind、光大证券研究所预测
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