物业管理行业系列报告之一：物管本质的讨论，准公服、消费、资管，三大价值再认识-20210712-申万宏源-34页_3mb

物业管理行业系列报告：物管本质的讨论

核心内容概述

2021年7月12日发布的报告指出，中国物业管理行业正从传统的地产后端服务角色向更具综合性和多元化的方向发展，其价值被重新认识。报告认为，物业管理行业具备准公共服务、消费、资产管理三大属性，并在政府、居民和业主等多方利益协调中形成“四方共赢”的格局，为行业带来更广阔的发展空间。

主要观点

1. 准公服属性

• 物管企业具备准公共服务属性，通过网格化管理协助政府维护社会稳定。
• 在突发事件中（如新冠疫情），物管企业在社区防疫、安全保障等方面发挥了重要作用，成为政府的重要抓手。
• 政府对物管行业的支持力度逐年加强，未来将提供更多政策支持与服务领域，推动行业边界从“围墙内”向“围墙外”扩展，如城市服务、公共设施管理等。

2. 消费属性

• 物管服务满足居民对高品质居住体验的需求，具备高粘性、高信任感、高频次、高转化率的特点。
• 中国物业费/人均收入比仅为2.8%，远低于美国、日本、韩国、新加坡等国家的10.7%，表明未来消费空间巨大。
• 随着人均可支配收入、中产阶级比例及教育水平的提升，居民对升级型消费（如社区生鲜、家政服务等）的需求逐步释放，推动物管行业向多元化增值服务转型。

3. 资产管理属性

• 物管企业通过专业服务提升资产价值，实现物业费提价和收费模式拓展。
• 中国物业费/房价比仅为0.12%，远低于美国的2.07%，说明物业费存在较大提升空间。
• 高品质物管服务可赋予资产溢价，推动业主对资产管理的需求增加，为物管企业带来新的盈利模式。

关键信息

• 行业增长动力：准公服、消费、资管三大属性共同驱动物业管理行业向高质量、高价值发展。
• 政策支持：政府通过政策支持和补贴，推动物管行业向城市服务等新领域拓展。
• 消费升级：随着居民收入提升，对高品质物管服务的需求增加，推动行业进入新阶段。
• 市场空间：物业管理行业具备巨大的发展空间，特别是在城市服务、资产管理、增值服务等领域。
• 估值与推荐：当前物管板块平均估值对应2021/2022PE为27/20X，维持“看好”评级，推荐企业包括：碧桂园服务、融创服务、绿城服务、永升生活服务、宝龙商业、中海物业，建议关注：华润万象、新大正、新城悦服务等。

投资建议

• 维持“看好”评级：基于行业三大属性和多方共赢格局，物业管理行业未来发展空间广阔。
• 重点推荐企业：碧桂园服务、融创服务、绿城服务、永升生活服务、宝龙商业、中海物业。
• 建议关注企业：华润万象、新大正、新城悦服务等，因其在增值服务和城市服务领域有较大潜力。

风险提示

• 行业人工成本上行可能对盈利造成压力。
• 增值服务探索可能不及预期，影响行业增长速度。

有别于大众的认识

• 大众多关注物管行业“量”的变化，而报告强调其“质”的转变，认为行业价值提升源于服务品质、内容和边界的变化。
• 物管行业不仅服务于住宅，还向非住宅、城市服务等方向拓展，形成更广泛的服务网络。

附录：图表与政策总结

图表目录

• 图1：物业管理行业的本质与价值
• 图2：网格化管理相关政策
• 图3：物业管理行业相关政策近期密集发布
• 图4：住建部等十部委发布的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》
• 图5：主流物管公司在新冠疫情期间采取的相应措施
• 图6：物业管理服务范围由传统基础服务向各领域延伸
• 图7：城市服务类物业细分领域及代表项目
• 图8：准公共服务属性总结
• 图9：物业管理行业价值链及消费属性的特殊性
• 图10：36城年均住宅物业费/人均可支配收入
• 图11：美国年均HOA Fees/人均收入中位数
• 图12：我国36城住宅物业费单价及同比
• 图13：美国HOA Fees及同比
• 图14：36城物业费同比 vs CPI 当月同比
• 图15：美国HOA Fees及 CPI 同比
• 图16：各国物业费/人均收入的横向对比
• 图17：我国人口总量及年平均增长率
• 图18：我国城镇化率走势
• 图19：我国各年龄段人口比例
• 图20：我国受教育结构
• 图21：全国居民人均可支配收入及同比
• 图22：人均GDP超过1万美元开启商业地产快速发展期
• 图23：我国中产阶级占比及消费支出大幅提升
• 图24：GDP第一、第二、第三产业占比
• 图25：产业结构变化与消费升级对物管供需两端的影响
• 图26：消费属性总结
• 图27：海外物业管理的三种形态
• 图28：36城年均住宅物业费/房屋售价
• 图29：美国年均HOA Fees/房屋售价
• 图30：各国物业费/各国房价
• 图31：品质物管的小区/周边地方物管的小区18-21年房价涨幅CAGR对比
• 图32：资管属性总结

政策目录

• 表1：疫情期间物管行业对疫情防控工作的部署
• 表2：疫情期间各地对物管行业的补助措施
• 表3：我国后勤服务社会化相关政策
• 表4：关于住房消费、社区服务业、物业管理等相关政策
• 表5：中央有关老旧小区改造的相关政策
• 表6：地方有关老旧小区改造的相关政策
• 表7：主流AH上市物业管理企业估值情况

结论

物业管理行业正逐步从单一的地产服务角色，向具有准公共服务、消费、资产管理三大属性的综合服务行业转型。这种转型不仅提升了行业价值，还推动了行业与政府、居民、业主形成“四方共赢”的格局，为未来带来更广阔的发展空间。报告建议投资者关注具备优质服务能力和增长潜力的物业管理企业，以把握行业变革带来的投资机会。