物管行业系列报告之七：物业的本质，资产保值增值-20210308-兴业证券-16页_1mb

物管行业系列报告之七：物业的本质——资产保值增值

核心内容

本报告分析了品牌物业管理在资产保值增值方面的显著作用，指出品牌物业能够为业主带来更高的房价和更强的保值能力。通过全国86城12万小区9088万户的微观数据，研究发现品牌物业在管房屋均价高于非品牌物业，并且在房价变化中表现出更强的增值潜力。报告认为，品牌物业的保值增值能力是其核心价值所在，未来物管费仍有较大上涨空间。

主要观点

• 品牌物业的核心价值：品牌物业管理能够实现资产保值增值，这是物业行业最核心的功能，也是其未来发展的关键。
• 数据支持：通过全国范围内的数据验证，品牌物业在管房屋均价普遍高于非品牌物业，且房价涨幅更高。
• 区域差异：一线城市品牌物业的保值增值能力相对较低，而三四线城市表现更优。
• 小区层面影响：在相同地段、建筑类型和楼龄下，品牌物业的小区房价普遍高于非品牌物业。
• 物业更换影响：更换为品牌物业的小区普遍实现超额收益，而非品牌物业替换品牌物业则带来负收益。
• 物管费上涨空间：品牌物业费占房屋均价比例较低，且涨幅低于房价涨幅，未来仍有较大提价潜力。

关键信息

1. 全国城市层面

• 品牌物业在管房屋均价比非品牌物业高 14%。
• 一线城市品牌物业均价比非品牌物业高 11%，二线城市 13%，三四线城市 15%。
• 86个城市中， 92% 城市品牌物业均价高于非品牌物业。

2. 具体板块层面

• 上海整体品牌物业均价比非品牌物业高 5%。
• 在上海143个细分板块中， 81% 的板块品牌物业实现保值增值，平均增值幅度为 19%。
• 各板块品牌物业均价高于非品牌物业的幅度差异较大，如浦东 杨思前滩 达 64%，而 张江 仅为 -6%。

3. 小区层面

• 相同地段、建筑类型、楼龄下，品牌物业小区房价普遍高于非品牌物业。
• 举例说明：
  • 万科物业 入驻上海中远两湾城，当月超额收益达 4.7%。
  • 碧桂园服务 入驻南京明发浦泰梦幻家，8个月累计超额收益达 9.1%。
  • 金地物业 入驻合肥浅水湾小区，13个月累计超额收益达 19.7%。
  • 金科物业 入驻重庆新康璞山小区，17个月累计超额收益达 11.2%。

4. 房价变化与品牌物业关系

• 未更换物业小区：品牌物业对应房价涨幅更高，平均涨幅为 5.73%，非品牌物业为 4.91%，相差 0.82%。
• 更换物业小区：品牌物业替换非品牌物业的小区平均实现 2.71% 超额收益，而非品牌物业替换品牌物业则为 -1.10%。
• 各能级城市中，品牌物业替换非品牌物业的超额收益分别为：
  • 一线城市：3.81%
  • 二线城市：2.76%
  • 三四线城市：2.25%

5. 物管费上涨空间

• 品牌物业费仅占在管房屋均价的 万分之九，体量较小。
• 过去一年，品牌物业费平均提价 2.3%，低于房价涨幅 3.4%，仍具备较大提价潜力。

投资建议

• 推荐公司：招商积余、碧桂园服务、保利物业、融创服务、永升生活服务、新城悦服务。
• 关注公司：万科物业（未上市）、金地物业（未上市）、金科服务（未覆盖）。

风险提示

• 人工成本上升过快：可能导致物管费上涨压力。
• 物管费提价不及预期：影响品牌物业的盈利能力。
• 存量市场拓展缓慢：限制品牌物业的增长空间。