20211212-中达证券投资-内地房地产行业周报_二手房成交环比有所上升_中央强调推动行业良性循环_12页_1mb

内地房地产行业周报总结

核心内容

本周内地房地产市场整体呈现分化态势，新房成交面积环比下降15%，而二手房市场则略有回暖，环比上升6%。中央政府强调推动行业良性循环，同时出台多项政策支持保障性住房建设和规范租赁市场秩序，显示出政策层面的积极信号。

主要观点

• 新房市场：重点城市新房成交面积环比下滑，一线城市和部分二线城市出现显著降幅，但部分三线城市表现相对较好，如芜湖、福州、珠海和杭州等城市2021年累计交易量分别上升约139%、75%、56%和54%。
• 二手房市场：重点城市二手房交易建面环比上升6%，其中成都和杭州涨幅最快。但2021年累计成交面积同比下降7%，部分城市如深圳、南宁和东莞降幅较大。
• 库存情况：重点城市平均去化周期为11.4个月，环比上升6%。深圳和宁波去化周期有所上升，但整体库存压力仍较大。
• 政策动态：中央及地方政府出台多项政策，包括央行下调存款准备金率、推动保障性住房建设、规范租赁市场秩序等，旨在改善市场环境，促进房地产市场平稳健康发展。
• 投资建议：短期内，资产负债结构稳定、资金及资源充足的房企更具优势，维持行业“强于大市”评级。

关键信息

数据要点

• 新房成交：42个主要城市新房成交面积环比下降15%，北京和上海分别下降33%和62%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别上升18%、10%及下降5%。
• 二手房成交：15个主要城市二手房交易建面环比上升6%，成都和杭州分别上升40%和36%。2021年累计成交面积同比下降7%，深圳、南宁和东莞分别下降57%、38%和30%。
• 库存情况：13个主要城市可售面积环比上升0.3%，平均去化周期11.4个月，环比上升6%。宁波和深圳去化周期分别上升19%和17%。

本周观点

• 新房市场受疫情管控等因素影响，重点城市成交面积环比下降，一线城市降幅最大。
• 二手房市场略有回暖，部分城市如成都、杭州成交面积环比上升明显。
• 深圳新房销售出现边际改善，带动一线城市可售面积环比略微上升。

投资建议

• 中央推动行业发展良性循环，部分城市销售有望进一步回暖。
• 融资环境边际改善，央行降准提升整体流动性，部分房企新发债券。
• 个人住房贷款投放改善，保障性住房建设政策出台，将满足更多购房者的合理住房需求。
• 规范租赁市场秩序，如成都提供一站式住房租赁交易服务平台，南京出台住房租赁企业信用管理办法。
• 随着城市人口老龄化进程加快，完善养老服务体系将成为未来市场的新趋势。

风险提示

• 行业调控及融资政策存在不确定性，可能影响上市公司销售业绩。
• 宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响。
• 疫情控制具有不确定性，可能对市场表现产生影响。

行业表现

地产开发行业表现

• 本周涨幅居前的公司包括：易居企业控股、力高集团、绿景中国地产。
• 年初至今涨幅居前的公司包括：海昌海洋公园、建发国际集团、远洋集团。
• 本周换手率居前的公司包括：易居企业控股、中国奥园、世茂集团。

物业管理行业表现

• 本周涨幅居前的公司包括：第一服务控股、碧桂园服务、保利物业。
• 年初至今涨幅居前的公司包括：中海物业、和泓服务、第一服务控股。
• 本周换手率居前的公司包括：保利物业、第一服务控股、世茂服务。

主要城市成交表现

新房成交数据

• 北京：本周成交面积111,429平方米，环比下降33%，同比-35%。
• 上海：本周成交面积167,500平方米，环比下降62%，同比-33%。
• 广州：本周成交面积261,898平方米，环比下降5%，同比-23%。
• 深圳：本周成交面积79,095平方米，环比下降9%，同比-45%。
• 一线城市：本周成交面积619,923平方米，环比下降36%，同比-32%。
• 二线城市：本周成交面积1,900,349平方米，环比下降20%，同比-31%。
• 三线城市：本周成交面积1,450,704平方米，环比上升6%，同比-39%。

二手房成交及价格数据

• 北京：本周成交面积269,190平方米，环比下降9%，同比-30%。
• 深圳：本周成交面积41,155平方米，环比上升4%，同比-66%。
• 杭州：本周成交面积52,781平方米，环比上升36%，同比-62%。
• 南京：本周成交面积152,092平方米，环比下降1%，同比-25%。
• 成都：本周成交面积252,589平方米，环比上升40%，同比238%。
• 平均去化周期：重点城市平均去化周期11.4个月，环比上升6%。

重要政策及动态

本周重要行业政策与新闻

• 2021-12-06：央行决定全面降准，下调存款准备金率0.5个百分点，提升整体流动性。
• 2021-12-06：中央政治局会议提出推进保障性住房建设，支持商品房市场满足合理住房需求。
• 2021-12-09：住建部强调促进老年消费市场，加快构建老年友好型社会。
• 2021-12-09：成都上线住房租赁交易服务平台，南京出台住房租赁企业信用管理办法。
• 2021-12-10：中央经济工作会议提出坚持“房住不炒”，探索新的发展模式，推进保障性住房建设。

本周重点公司新闻及公告

• 宝龙地产：发行额外1.5亿美元6.25%优先票据。
• 合生创展集团：拟发行2.5亿美元8%有担保可换股债券。
• 龙湖集团：公开发行2021年度第一期中期票据，发行规模不超过10亿元。
• 万科A：股东深铁集团累计出借持有的公司A股3,300万股，已全部收回。
• 融信中国：累计出售约7,207万股贝壳美国存托股票，合计代价约16.14亿美元。
• 金地集团：减持公司股份，持股比例下降至10.43%。
• 越秀地产：与一家银行订立融资协议，提供4.7亿港元循环贷款融资。
• 阳光100中国：无法偿还13.0%优先绿色票据，继续停牌。
• 彩生活：获花样年告知其股份可予押记，将于12月10日恢复买卖。
• 世茂集团：配售1.45亿股现有股份，所得款项净额约12亿港元。
• 碧桂园：赎回及注销45.24亿港元债券，未偿还本金额为30亿港元。
• 中国恒大：设立风险化解委员会，成员包括集团高管及专业人士。

重点公司11月销售情况一览

• 绿城中国：1-11月累计销售额2,463亿元，同比上升42.2%。
• 合生创展集团：1-11月累计销售额389亿元，同比上升35.8%。
• 保利地产：1-11月累计销售额4,982亿元，同比上升7.6%。
• 中国海外发展：1-11月累计销售额3,297亿元，同比上升2.7%。
• 招商蛇口：1-11月累计销售额2,828亿元，同比上升15.2%。
• 金地集团：1-11月累计销售额2,627亿元，同比上升27.9%。
• 龙湖集团：1-11月累计销售额2,504亿元，同比上升3.1%。
• 远洋集团：1-11月累计销售额1,207亿元，同比上升11.5%。
• 宝龙地产：1-11月累计销售额931亿元，同比上升29.4%。
• 时代中国控股：1-11月累计销售额865亿元，同比上升3.5%。
• 建业地产：1-11月累计销售额577亿元，同比下降30.5%。
• 佳兆业集团：1-11月累计销售额967亿元，同比上升1.4%。

评级说明

• 股票评级：
  • 买入：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20%以上；
  • 增持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于5%~20%之间；
  • 持有：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10%~5%之间；
  • 卖出：相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10%以上。
• 行业评级：
  • 强于大市：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10%以上；
  • 中性：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10%~10%之间；
  • 弱于大市：相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10%以上。

免责声明

• 中达证券投资有限公司与本报告所涵盖的公司或有业务往来，投资者应意识到可能存在利益冲突。
• 本研究报告所提供的资料仅供参考，并不构成任何招标或买卖证券的要约。
• 报告未经过香港证监会审核，投资有风险，需谨慎对待。