2017-星河湾计划说明书_208页_55mb

农银穗盈·星河湾·建投汇居资产支持专项计划总结

核心内容

“农银穗盈·星河湾·建投汇居资产支持专项计划”是一种固定收益产品，其基础资产为特定物业管理区域的物业管理费债权。该专项计划通过优先/次级分层机制、差额补足机制及基础资产回购机制实现信用增级，为优先级资产支持证券提供保障。资产支持证券分为优先级A1至A5档及次级资产支持证券，优先级资产支持证券享有优先受偿权，次级资产支持证券为劣后级。

产品特性

• 基础资产：特定物业管理区域（如北京、太原、广州等）的物业管理费债权，包括住宅物业管理服务费和配套停车场管理费。
• 资产支持证券类型：
  • 优先级资产支持证券（A1-A5）：各档规模分别为5,600万元、6,000万元、6,600万元、7,200万元、7,600万元，预期年收益率由《认购协议》确定。
  • 次级资产支持证券：规模为1,800万元，预期到期日为2020年11月27日，受偿顺序劣后于优先级资产支持证券。
• 发行方式：面值发行，每份资产支持证券面值为100元。
• 计息与偿付方式：每半年支付预期收益，每半年还本，优先级资产支持证券受偿顺序优先于次级资产支持证券。
• 信用评级：优先级资产支持证券评级为AA+，次级未评级。
• 交易场所：深圳证券交易所综合协议交易平台。
• 期限：优先级资产支持证券期限为1至5年，次级为5年。

主要风险提示

1. 业主拖延支付：若业主未按时支付物业管理费，将影响基础资产现金流，进而影响资产支持证券偿付。
2. 价格调整风险：物业管理费价格下调可能导致优先级资产支持证券本息偿付困难。
3. 合同变更风险：物业服务合同变更可能导致物业管理费归集减少，影响偿付。
4. 业主违约风险：业主拒不支付费用或发生违约事件，导致现金流不足。
5. 混同风险：物业管理费可能与原始权益人自有资金混用，若原始权益人破产，可能影响资产支持证券偿付。
6. 原始权益人丧失运营能力：原始权益人无法持续提供服务，将导致现金流减少。
7. 原始权益人破产风险：原始权益人破产可能导致基础资产无法回收。
8. 差额补足义务人无法履行：差额补足义务人（广州番禺海怡房地产开发有限公司）若无法履行差额补足义务，将影响优先级资产支持证券安全。
9. 尽责履约风险：计划管理人、托管人、监管银行若违反职责，可能影响资产支持证券兑付。
10. 利率风险：预期收益为固定利率，市场利率上升可能导致证券市场价格下跌。
11. 流动性风险：在交易对手有限的情况下，可能面临无法及时出售资产支持证券的风险。
12. 税收风险：未来税收政策变化可能增加投资者税负，相关方不承担补偿责任。
13. 产品结构风险：优先级与次级资产支持证券的分配顺序和金额固定，若现金流不足，将影响优先级偿付。
14. 现金流预测风险：基础资产现金流预测存在不确定性，可能影响投资者收益。
15. 评级风险：评级机构可能调整评级，影响资产支持证券价值。
16. 政策法律风险：相关法律制度尚不完善，政策变化可能影响专项计划。
17. 技术风险：系统故障或操作失误可能影响交易或造成损失。
18. 操作风险：操作失误或违反规程可能引发风险。
19. 不可抗力风险：政治、经济或自然灾害等不可抗力可能影响资产和收益。
20. 其他不可预知风险：存在其他无法预见或防范的风险。

关键信息

• 发行期：从专项计划正式开始推广起的60个工作日。
• 缴款截止日：认购人需在该日下午17:00前将认购资金划入募集专用账户。
• 专项计划设立日：募集专用账户资金达到目标规模时，计划设立。
• 监管账户收款日：每自然月20日（若非工作日则提前至前一个工作日）。
• 专项计划收款日：每满3个月的对应日前10个工作日。
• 初始核算日：R-8日，托管人提交初始核算报告。
• 差额补足通知日：R-7日，若资金不足，通知差额补足义务人。
• 差额补足支付日：R-5日，差额补足义务人需在中午12:00前划付资金。
• 资金确认日：R-4日，托管人确认资金是否足额支付预期支付额。
• 公告日：R-3日，计划管理人发布收益分配报告。
• 分配日：R-1日，托管人划拨款项至登记机构指定账户。
• 权益登记日：专项计划设立日起每满6个月的对应日。
• 兑付日：R+1日，登记机构将款项划拨至投资者账户。
• 专项计划清算日：优先级资产支持证券最后一个兑付日或提前到期日。
• 专项计划终止日：管理人完成清算并报告中国基金业协会。

交易结构

1. 认购人：通过《认购协议》委托计划管理人管理资金，取得资产支持证券。
2. 计划管理人：中信建投证券，负责购买基础资产、管理资产收益。
3. 特定原始权益人：广州星河湾物业管理服务有限公司，负责物业管理费的收取。
4. 差额补足义务人：广州番禺海怡房地产开发有限公司，承诺补足差额。
5. 托管人：中国农业银行广东分行，负责资产托管与资金划拨。
6. 监管银行：同为农业银行广东分行，负责监管账户管理。
7. 登记托管机构：中国证券登记结算有限公司深圳分公司。
8. 信用评级机构：联合信用评级有限公司，对优先级资产支持证券进行评级。

利益关系说明

• 特定原始权益人：广州星河湾物业管理服务有限公司，由广州宏富房地产有限公司100%控股，实际控制人为星河湾集团有限公司，持股51%。
• 差额补足义务人：广州番禺海怡房地产开发有限公司，为星河湾集团子公司，承担差额补足责任。
• 计划管理人：中信建投证券，负责专项计划的设立、管理、分配等。
• 托管人：农业银行广东分行，负责专项计划资产的托管。

资产管理与分配

• 账户设置：包括募集专用账户、专项计划账户、监管账户。
• 现金流归集：特定原始权益人将物业管理费划入监管账户，再划入专项计划账户。
• 分配机制：优先级资产支持证券按固定顺序优先受偿，次级劣后。
• 资金运用：专项计划资金用于支付税费、管理费等，以及进行投资。

投资者权利与义务

• 权利：享有收益分配权、查阅资料权、转让或质押权等。
• 义务：按期缴纳认购资金、承担投资损失、不得主张分割资产等。

风险防范措施

• 差额补足机制：差额补足义务人承诺补足差额。
• 基础资产回购机制：特定原始权益人承诺回购基础资产。
• 信息披露：定期与临时信息披露，确保投资者知情权。
• 投资者大会：有控制权的资产支持证券投资者大会有权决定是否进入加速清偿程序。
• 法律与监管：涉及法律、监管机构的监督与报告。

总结

本专项计划以物业管理费债权为基础资产，通过优先/次级分层、差额补足及基础资产回购等信用增级措施，为投资者提供固定收益。然而，其存在多种风险，包括业主拖延支付、价格调整、合同变更、流动性等，需投资者充分了解并承担相关风险。专项计划涉及多方参与，包括计划管理人、特定原始权益人、托管人、差额补足义务人等，各机构在交易结构中承担不同职责，需严格履行义务以保障投资者权益。