星河湾计划说明书_208页_55mb

农银穗盈·星河湾·建投汇居资产支持专项计划总结

核心内容

本专项计划是由中信建投证券股份有限公司作为计划管理人和销售机构发起的固定收益产品，以广州星河湾物业管理服务有限公司（特定原始权益人）提供的物业管理费合同债权为基础资产，通过优先/次级分层机制、差额补足义务人（广州番禺海怡房地产开发有限公司）和特定原始权益人提供基础资产回购机制实现信用增级。该专项计划旨在为投资者提供稳定收益，但同时也存在多种风险，需投资者谨慎评估。

产品结构

• 资产支持证券类型：分为优先级资产支持证券（A1-A5档）和次级资产支持证券。
• 优先级资产支持证券：5个品种，分别为A1至A5档，总面值为33,000万元。
• 次级资产支持证券：面值1800万元，收益受偿顺序劣后于优先级证券。
• 发行方式：面值发行，每份面值为100元。
• 预期到期日：优先级A1至A5档分别为2016至2020年11月27日，次级档为2020年11月27日。
• 付息频率：优先级证券每半年付息一次，次级证券每半年分配收益一次。
• 信用评级：优先级A1至A5档均为AA+，次级未评级。

主要风险提示

基础资产相关风险

• 业主拖延支付风险：若业主未能按时缴纳物业管理费，将影响现金流。
• 价格调整风险：物业管理费价格下调可能导致收入不足。
• 合同变更风险：业主或业主委员会变更物业服务合同，可能减少现金流。
• 业主违约风险：业主拒不支付费用，影响偿付。
• 混同风险：物业管理费可能与原始权益人自有资金混用，影响清偿。
• 原始权益人持续经营风险：若原始权益人无法持续运营，可能导致现金流减少。
• 原始权益人破产风险：破产可能导致合同债权灭失或无法回收。
• 差额补足义务人无法履行风险：差额补足义务人（番禺海怡）可能因财务问题无法履行补足义务。
• 管理人、托管人、监管银行履约风险：若管理人、托管人或监管银行未尽责，可能影响投资者权益。
• 利率风险：固定收益在利率上升时可能面临价格下跌。
• 流动性风险：转让流动性受限，可能无法及时出售资产。
• 税收风险：未来税法变化可能影响投资者收益。
• 现金流预测风险：预测偏差可能导致偿付风险。
• 评级风险：评级机构可能撤销或降低评级，影响资产价值。
• 政策法律风险：相关法律制度不完善，可能对计划产生影响。
• 技术风险：系统故障或差错可能影响交易。
• 操作风险：操作失误或违反规定可能引发损失。
• 不可抗力风险：自然灾害、政治或经济事件可能影响计划。
• 其他不可预知风险：存在未列明的风险。

关键流程与时间点

• 发行期：60个工作日，若达到目标规模则提前终止。
• 专项计划设立日/T日：完成验资后正式设立。
• 监管账户收款日：每自然月20日（若为非工作日则提前）。
• 专项计划收款日：每满3个月的对应日前10个工作日。
• 初始核算日/R-8日：托管人提交初始核算报告。
• 差额补足通知日/R-7日：若资金不足，通知差额补足义务人。
• 差额补足支付日/R-5日：差额补足义务人需在此前支付差额。
• 资金确认日/R-4日：托管人确认资金是否足够支付。
• 公告日/R-3日：发布收益分配报告。
• 分配日/R-1日：资金划拨至登记机构账户。
• 兑付日/R+1日：资金划拨至投资者账户。
• 专项计划清算日：优先级证券最后一个兑付日或提前到期日。
• 专项计划终止日：完成清算并报告给基金业协会及证监会。

主要参与方

其他关键信息

• 初始日：2015年11月27日
• 截止日：2020年11月27日
• 特定物业管理区域：包括北京、太原、广州多个星河湾小区及海怡半岛花园。
• 资产支持证券转让：可在深圳证券交易所综合协议交易平台进行。
• 风险自留：次级资产支持证券承担部分风险。
• 清算安排：计划管理人负责清算，托管人协助资金分配。
• 信息披露：包括定期与临时信息披露，需在交易所网站及管理人网站发布。
• 投资者权利与义务：可分享收益、参与清算、查阅信息、处置证券等，同时需承担投资风险。
• 管理人义务：确保资产独立管理、监督托管人、披露信息、承担赔偿责任。
• 托管人义务：保管资金、执行划款指令、监督管理人操作、制作年度报告。

总结

本专项计划通过优先/次级分层及差额补足机制为投资者提供收益保障，但其运作依赖于物业管理费的按时归集及特定原始权益人的持续经营能力。投资者需注意各类风险，包括基础资产现金流风险、差额补足义务人履约能力、市场利率波动、流动性限制等。同时，计划管理人和托管人需履行相应职责，确保资产安全和投资者权益。