匠朴研究所-彩生活研究报告-2020.9-17页_3mb

报告摘要

彩生活（1778.HK）作为国内首家上市物管企业，尽管在管面积位居行业第一，但其市盈率却远低于同行，仅为10，而行业平均市盈率为45.5，形成鲜明对比。这种低估值现象引发了对其业务模式、财务结构及战略执行的深入分析。

彩生活估值较低的原因主要包括以下四点：

收并购及其后遗症
彩生活主要通过收并购实现规模扩张，累计进行102笔收并购，其中2015年达42笔。大量收购导致公司负债较高，现金流承压，并且商誉大幅增加，影响了财务健康度。
缺少关联地产公司的支持
彩生活的收入结构中，非业主增值服务占比不高，而该部分通常依赖于关联地产公司的支持。相比之下，其他上市物管企业如碧桂园服务、雅生活服务等，非业主增值服务收入占比均超过30%。彩生活来自母公司的在管面积占比仅为0.9%，缺乏地产公司带来的协同效应。
存疑的酬金制
彩生活采用高比例的酬金制（2019年为64%），其收入模式较为特殊。物业费的10%作为彩生活的收入，其余作为物业管理处运营资金。由于缺乏业委会的独立性，这种模式可能存在财务风险，导致物业费应收账款不断攀升，同时存在亏损拨备问题。
社区O2O业务的失败
尽管彩生活提出了“智慧社区”的愿景，但其社区O2O业务未能实现预期增长。彩之云平台的注册用户和活跃用户虽持续增长，但平台GMV增长乏力，社区增值服务收入在2019年减少12.5%，显示出该业务模式的失败。

成立时间：2002年
上市时间：2014年6月30日（港交所，代码1778.HK）
母公司：花样年控股集团有限公司（持股51.69%）
主要股东：Splendid Fortune Enterprise Limited（15.32%）、Volga Innovation Limited（5%）、三六零安全科技股份有限公司（3.05%）、公众股东（24.76%）