匠朴研究所-碧桂园服务研究报告-2020.9-17页_3mb

碧桂园服务研究报告总结

核心内容

碧桂园服务（06098.HK）作为中国市值最高的上市物业管理企业，依托母公司碧桂园的庞大资源，实现了快速发展。其在管项目以三四线城市为主，但凭借规模优势和盈利表现，成功跻身千亿市值行列。

主要观点

• 千亿龙头地位：碧桂园服务是目前中国市值最高的物管企业之一，其市值在同等规模的物管企业中处于领先地位。
• 依托碧桂园发展：公司前身是碧桂园物业，2018年分拆上市。碧桂园的销售和土地储备为碧桂园服务的合同管理面积增长提供了重要保障。
• 在管面积结构：在管面积主要来源于母公司，但近年来第三方项目占比提升，显示出公司对外拓展的意愿。
• 收入结构特点：虽然物业费水平低于一二线城市，但凭借低人工成本和较强的议价能力，公司毛利率较高。不过，业主增值服务收入相对较低，主要集中在家居生活服务和园区空间服务。
• 未来增长路径：公司拥有大量现金储备，计划通过并购和战略投资拓展非住宅业态和增值服务业务，以改善收入结构并提升盈利能力。

关键信息

公司概况

• 市值：2020年7月31日为1290亿港元
• 市盈率：69
• 总股本：27.6亿股
• 股东结构：
  • 必胜有限公司：48.92%
  • Fortune WarriorGlobal Limited：4.61%
  • 摩根大通：2.00%

在管面积与增长

• 合约面积：6.8亿平方米，为上市物管企业第一
• 销售面积增长：2014年1881万平方米至2019年8573万平方米，年复合增长率达35%
• 土地储备：截至2019年底，土地储备面积覆盖当年销售面积的4.1倍

收入结构

• 物业费收入：受三四线城市客户购买力限制，物业费收入相对较低
• 增值服务收入：主要为家居生活服务（43.1%）和园区空间服务（24.2%），创新型业务占比仍较低
• 业主增值服务：与绿城服务相比，碧桂园服务的业主增值服务收入仅为绿城的一半左右

成本结构

• 服务成本：主要包括人工成本（占比60%以上）、外包成本和其他成本
• 人工成本优势：碧桂园服务平均每名员工每年的成本相较绿城服务更具优势
• 毛利率优势：受益于低成本和议价能力，碧桂园服务物业管理服务毛利率高于同行

并购与扩张

• 现金储备：截至2019年末，公司账上现金约为69亿元，2020年4月发行可换股债券，现金增至近百亿
• 并购策略：公司计划通过并购非住宅业态及增值服务项目，提升收入结构的多样性与稳定性
• 潜在标的：如北京盛世、南昌洁佳、港联不动产、嘉凯城物业、溧阳中立电梯、文津国际、合富辉煌等，均为非住宅或增值服务相关企业

行业趋势与挑战

• 房地产市场疲软：销售面积增长不具长期可持续性，需通过外部拓展提升竞争力
• 行业并购频繁：2018年以来，物管行业收并购活跃，雅生活、永升生活服务、中海物业等头部企业积极扩张
• 非住宅与增值服务：具有更高毛利率且受房地产周期影响较小，是未来重点发展方向

总结

碧桂园服务凭借母公司碧桂园的强大资源，迅速成长为千亿市值的物管龙头。然而，其业务仍高度依赖于碧桂园的开发业务，尤其在三四线城市，面临物业费收入低、增值服务收入有限等挑战。公司拥有充足的现金储备，未来有望通过并购非住宅业态及增值服务项目，优化收入结构，提升盈利能力和市场竞争力。