匠朴研究所-绿城服务研究报告-2020.9-17页_2mb

报告摘要

绿城服务研究报告总结

核心内容

绿城服务（02869.HK）是一家成立于1998年的物业管理公司，总部位于杭州，于2016年在香港交易所主板上市。公司以高端物业管理著称，业务覆盖全国29个省、直辖市和自治区，147个城市，服务类型包括市政公建项目、城市综合体、商务写字楼、别墅、公寓、学校、足球基地和高科技产业园等。2019年，绿城服务品牌价值达100亿元，是国内第三大物业公司，营收仅次于万科物业和碧桂园服务。

尽管绿城服务在管理规模上排名靠后，但其营收规模远超其他同等规模的物管企业。2019年实现营业收入85.8亿元，同比增长27.9%。公司通过多年发展，逐步摆脱对关联房企绿城中国的依赖，其在管面积中来自绿城中国的比例不到20%，合约面积比例低于15%。

主要观点

1. 高端物业管理的挑战

盈利能力弱：在管理规模2亿平方米以上的物管企业中，绿城服务的毛利润和净利润均处于低位，毛利率较低。
人工成本高：绿城服务的管理项目多位于一二线城市，员工成本占总营收的64%，其中员工成本为27亿元，外包员工成本为28亿元。这表明其运营成本较高，与以三四线城市为主的碧桂园服务形成对比。
增值服务潜力大：绿城服务在业主增值服务方面表现突出，2019年实现收入19.13亿元，同比增长46%。过去五年，该业务收入增长显著，从2014年的1.42亿元增长至2019年的19.13亿元，涨幅达1251.26%。

2. 业主增值服务发展

业务结构：2019年，园区产品和服务收入为5.42亿元，同比增长123.9%；文化教育服务收入为1.92亿元，同比增长436.3%；物业资产管理服务收入为8.6亿元，占总营收的10%，业务较为成熟。
租赁负债增加：公司租赁负债水平较高，主要由于在新零售、文化教育、物业资产管理等领域的投资，以及新并入MAG带来的租赁物业装修需求。

3. 物管科技的发展

智慧园区项目：绿城服务是住房和城乡建设部指定的“智慧城市”试点单位，共六个住宅园区入选。公司自2014年9月开始推进智慧园区项目，包括幸福绿城移动应用、智慧物管服务平台和智慧硬件管理平台。
绿漫科技：物管科技主要由关联企业绿漫科技实施，其成果包括每年节约管理成本近2000万元、服务效率提升近2倍、人力成本节省约68%、数据效率提升10倍以上。

4. 战略布局与品牌联盟

品牌联盟圈：绿城服务通过打造绿城物业联盟圈，与龙湖、滨江服务、中奥到家等企业建立合作关系，以提升专业化和规模经济。
股权捆绑：通过股权捆绑，确保联盟的整体稳定性。例如，龙湖持有绿城服务超过9%的股份，并派驻董事；滨江服务是绿城服务IPO的基石投资者之一；中奥到家的持股比例达到18.17%，位列第二大股东。
融资支持：公司连续两次配售股份，融资约40亿港元，用于未来潜在的并购、战略投资、营运资金及一般企业用途。