匠朴研究所-雅生活服务研究报告-2020.9-14页_2mb

雅生活服务研究报告总结

核心内容

雅生活服务（03319.HK）是一家通过频繁并购迅速扩张的物业管理公司。自2017年起，公司通过收购绿地物业、南京紫竹、兰州城关、青岛华仁、哈尔滨景阳、广州粤华、中民物业及新中民物业等多家物管企业，实现了管理规模的快速扩张，合约面积突破6亿平方米，管理面积突破5亿平方米，服务项目超过3500个，覆盖全国30个省市。

主要观点

• 并购驱动增长：雅生活服务通过并购实现了从区域企业向全国性物管龙头的跃迁，尤其在2019年收购中民物业后，市值迅速上升，并在2020年初超越母公司雅居乐集团。
• 品牌繁杂：公司旗下拥有18个物业品牌，品牌整合仍面临挑战，同质化经营问题显著。
• 非住宅业态占比高：非住宅业态在雅生活服务的业务中占比较大，导致其覆盖户数及业主数量较少，限制了业主增值服务的规模优势。
• 关联交易争议：非业主增值服务贡献了近一半的毛利润，其中营销业务主要代理雅居乐项目，受房地产市场周期影响较大，估值逻辑不同于传统物业管理业务。

关键信息

公司概况

• 成立时间：1997年
• 上市时间：2018年2月
• 母公司：雅居乐集团
• 战略投资者：绿地控股
• 市值：583亿港元（2020-07-31）
• 市盈率：42
• 总股本：13.3亿股
• 股东结构：
  • 中山雅生活企业管理服务有限公司：53.46%
  • 宁波绿斑投资管理有限公司：7.5%
  • 共青城雅生活投资管理合伙企业：6%

并购清单

业态覆盖

雅生活服务覆盖五大主要业态：

• 高端豪宅：如广州富春山居、南京长乐渡
• 高端大盘：如中山凯茵新城、惠州白鹭湖、雅居乐花园系列
• 旅游地产：如云南原乡、西双林语、海南清水湾、月亮湾、湖南依云小镇
• 高端商写：如北京绿地中心、南昌绿地中心
• 公共服务：如南京青奥体育公园、青岛奥林匹克帆船中心、兰州黄河风情线

规模扩张健康性

• 双股东支持：雅居乐和绿地控股为公司提供稳定的物业资源，预计未来每年贡献合同面积超过2300万平方米。
• 现金流充足：尽管经历多次并购，公司现金储备依然较为充沛，显示其财务状况稳健。

总结

雅生活服务通过并购实现了快速扩张，成为管理规模较大的物管公司。然而，其“散装龙头”现象也引发了一些质疑，主要体现在品牌整合不足、非住宅业态占比高导致业主增值服务受限，以及关联交易带来的估值争议。尽管如此，公司凭借较强的综合服务能力与健康的规模扩张模式，仍具备一定的市场竞争力，未来在品牌整合与业务优化方面仍有较大提升空间。