2018年中国房地产业展望_23页-1mb

中国房地产业2018年展望总结

核心内容概述

本报告由Moody's Investors Service发布，对中国房地产行业在2018年的展望进行了分析。报告指出，尽管房地产行业整体保持稳定，但受持续调控和市场环境变化的影响，部分开发商面临压力。同时，行业整合加速，财务状况良好的大型开发商有望通过并购扩大市场份额，而小型开发商则可能因资金紧张被迫退出市场。

主要观点

1. 全国房地产销售趋势

• 2018年下半年全国合约销售增速（12个月移动平均）将小幅下降，但仍将处于稳定展望的基准范围内。
• 三四线城市销售下滑是全国销售放缓的主要原因，因其在2017年经历强劲增长后，市场热度有所减退。
• 一线城市库存比例上升，但因终端用户需求强劲，库存水平仍保持健康可控。
• 大中城市调控持续，部分房价上涨过快的城市可能进一步收紧政策，但全国范围更严格调控的可能性不大。

2. 房价走势

• 大中城市房价将受到调控限制，整体房价基本稳定，大幅调整的可能性较低。
• 库存水平健全和大众市场需求强劲是支撑房价稳定的重要因素。
• 70个大中城市新建住宅价格增速将逐步放缓，但仍维持温和增长。

3. 行业融资环境

• 融资渠道依然受限，尤其受房贷和境内发债政策影响。
• 财务状况良好的开发商仍能保持融资顺畅，境外债券市场开放，但需发改委审批。
• 信托贷款作为补充融资方式，但因其期限短、审批严，稳定性低于银行贷款。
• 银行对房地产贷款增长放缓，但整体仍保持上升趋势。

4. 行业整合与市场结构

• 大型开发商将加速并购，以获取土地，降低购地成本。
• 小型及财务薄弱开发商将面临更大的经营压力，可能被迫退出市场。
• 住房租赁市场发展将有助于分流部分需求，抑制房价增长，尤其是大中城市。

5. 信用趋势

• 受评开发商信用趋势略有改善，主要得益于销售增长和收入确认强劲，同时债务增长相对较慢。
• 多数受评开发商流动性充裕，有能力应对2018年较高的债券再融资需求。
• 杠杆水平将逐步改善，预计到2018年底，加权平均收入/调整后债务比率将从64%提升至78%。

6. 关键财务指标

• EBIT/利息覆盖率将小幅改善至3.4-3.6倍，但受限于利息成本上升和债务水平增加。
• 毛利润率将保持稳定，受政府调控房价和土地成本上升的影响，难以进一步改善。

关键信息汇总

评级展望详情

总结

2018年，中国房地产行业整体展望为稳定，但受持续调控和市场调整影响，部分开发商面临压力。全国合约销售额将小幅下降，三四线城市销售下滑是主要驱动因素，而大中城市调控趋严将抑制房价过快上涨。大型开发商凭借强大的销售能力和融资渠道，将继续扩大市场份额，而小型开发商则可能因资金链紧张退出市场。整体来看，财务状况良好的开发商将保持稳定的信用展望，而部分开发商因流动性风险或高杠杆率，面临负面展望。