穆迪-2018年中国房地产业展望（中文）-2017.11-23页_1mb

中国房地产业2018年展望总结

核心内容概述

本报告由Moody's投资者服务公司发布，分析了中国房地产业在2018年的展望。报告指出，尽管整体行业展望为稳定，但未来12个月全国合约销售额将小幅下降，同时调控政策的持续收紧对行业构成压力。大型、财务状况良好的开发商有望在行业整合中占据优势，而小型和财务状况不佳的开发商可能面临退出市场的风险。

主要观点

1. 全国合约销售额展望

• 稳定展望：2018年下半年全国合约销售额（12个月移动平均）将小幅下降，但降幅在Moody's稳定展望的基准范围内。
• 销售放缓原因：三四线城市销售下滑，以及大中城市严格调控对销售形成制约。
• 正面因素：若全国合约销售额增速维持在10%以上，或库存/合约销售比率下降，展望可能调整为正面。
• 负面因素：若合约销售额同比下降5%-10%，或融资渠道受阻，展望可能调整为负面。

2. 房价走势

• 基本稳定：大中城市房价将受到政府对新房售价的调控限制，大幅调整的可能性不大。
• 库存水平：整体库存水平仍保持健康可控，尤其在二三线城市，库存/合约销售比率仍低于2015年峰值。
• 一线城市库存：由于严格调控，一线城市的库存/合约销售比率将上升，但终端用户需求强劲，库存大幅上升可能性较低。

3. 调控政策影响

• 持续收紧：大中城市将维持严格的调控政策，包括预售限价、二次购房者限购限贷，短期内放松可能性不大。
• 灵活调整：政府可能根据市场情况灵活调整调控政策，以维持房地产行业的稳定。
• 三四线城市：由于2017年销售增长强劲，未来销售将有所放缓。

4. 行业整合趋势

• 大型开发商优势：财务状况良好的大型开发商，如中国海外发展有限公司、万科企业股份有限公司、碧桂园控股有限公司等，将通过并购获得土地，从而提高销售额和市场份额。
• 小型开发商压力：小型和财务薄弱的开发商可能因融资困难和销售乏力而被迫退出市场。

5. 融资渠道状况

• 受限：自2017年初以来，房贷和境内发债的严格控制对开发商的现金流和融资构成压力。
• 大型开发商融资顺畅：财务状况良好的开发商仍可获得境内外银行贷款，境外债券市场保持开放。
• 信托贷款风险：信托贷款作为另一融资来源，稳定性较低，需监管机构审批。

6. 信用指标趋势

• 流动性：尽管2017年上半年流动性缓冲有所下降，但多数受评开发商仍保持充裕的流动性。
• 杠杆率改善：未来12-18个月，受评开发商的杠杆水平有望改善，加权平均收入/调整后债务比率将从64%提升至78%。
• EBIT/利息覆盖率：由于利息成本上升和债务增加，EBIT/利息覆盖率改善有限，预计从3.2倍提升至3.4-3.6倍。
• 毛利润率：受调控和土地成本上升影响，毛利润率将保持稳定，难以显著改善。

7. 债券再融资风险

• 2018年再融资需求：约400亿美元的境内外债券将在2018年到期或可回售，其中290亿美元为可回售债券。
• 风险可控：多数受评开发商具备充足的流动性，有能力应对较高的再融资需求。

关键信息

1. 受评开发商信用趋势

• 稳定展望：54家受评开发商中，约32家（59.3%）的展望为稳定，27.8%为负面。
• 评级改善：部分开发商因销售和收入增长强劲，信用状况有望改善。
• 债券评级：标*号的债券评级较低，反映了对抵押贷款的依赖；标#号的债券评级被调整或列入复评名单。

2. 主要受评开发商

总结

Moody's对中国房地产业2018年的展望为稳定，但需警惕未来12个月合约销售额可能下降5%-10%及融资渠道受限等压力。大中城市调控政策将持续收紧，而三四线城市销售增长放缓将对全国市场形成拖累。尽管如此，财务状况良好的大型开发商仍有望通过并购提升市场份额，并改善信用指标。小型开发商则可能因融资困难和销售乏力而面临退出风险。整体来看，行业整合趋势明显，大型开发商具备更强的抗风险能力和财务缓冲，能够有效应对2018年的债券再融资需求。