20161011-财富证券-房地产业9月点评报告_最后的狂欢_11页_1mb

行业点评报告总结

核心内容

本报告为2016年10月11日发布的房地产行业点评，整体评级为“中性”，并指出房地产行业在经历一段时间的上涨后，进入调整阶段。报告分析了房地产板块的市场表现、行业数据及投资策略，并提出了风险提示。

主要观点

• 市场表现：

  • 房地产板块（申万）在9月单月跌幅为-0.34%，跑赢大盘，排名申万28个一级行业第7位。
  • 1-9月累积涨幅与大盘基本持平，排名15位。
  • 房地产板块整体市净率（PB）为2.37X，较A股溢价14.5%。
  • 子板块中，园区开发Ⅱ（申万）跌幅最大，拖累整体板块表现。

• 房价走势：

  • 9月百城住宅均价环比上涨2.83%，连续17个月上涨，同比上涨16.64%，连续14个月上涨。
  • 各线城市房价环比增速继续抬升，其中二线城市涨幅最大（73个BP），三线涨幅最小（39个BP）。
  • 一线城市房价同比涨幅最快（26.72%），二线城市次之（14.87%），三线城市涨幅最慢（6.79%）。
  • 房价上涨主要集中在沿海及省会城市，部分前期涨幅较小的城市出现补涨现象。

• 成交量与去化：

  • 9月30大中城市商品房成交套数和面积分别同比增长28.3%和28.8%，但增速放缓。
  • 一线城市成交套数和面积增速转为负增长，分别为-4%和-0.4%。
  • 二线城市成交面积增长显著（43.8%），三线城市成交套数增长扩大，但面积增长收窄。
  • 10大城市商品房存销比（套数）降至6.11个月，存销比（面积）降至6.73个月，去化周期有所下降。

• 土地市场与开发投资：

  • 8月房地产开发计划总投资增速维持在8.81%，但土地购置面积增速为-8.46%，待开发土地面积增速由正转负。
  • 土地成交价款同比上涨7.89%，平均地价增速上涨至17.85%，表明土地市场依然火热。
  • 房地产开发资金来源增速下行，主要是受其他资金（尤其是个人按揭贷款）增速下降影响，但预计全年资金增速仍保持在12%以上。

• 投资策略：

  • 9月是房地产周期中最后的“房产”热潮，多数房企完成全年销售目标，恒大等企业仍在积极扩张。
  • 由于调控政策的出台和需求的提前透支，房地产市场短期趋于清淡，因此下调行业评级至“中性”。
  • 投资方向上，推荐“大而强”的房企（如中天城投、招商蛇口、保利地产）和“小而美”的细分领域企业（如世联行、北辰实业）。

关键信息

• 投资评级：

  • 推荐：中天城投、招商蛇口、保利地产
  • 谨慎推荐：世联行、北辰实业

• 数据趋势：

  • 房价持续上涨，但成交增速放缓，尤其一线城市出现负增长。
  • 土地市场依然火热，但开发投资增速下降，反映市场可能进入调整期。
  • 10大城市商品房去化周期有所下降，但部分城市（如厦门、宁波）因调控政策影响，去化周期显著上升。

• 政策影响：

  • 截至9月，22个城市出台限购政策，调控作用明显，销售数据受到抑制。
  • 调控政策的持续影响可能导致市场短期清淡，但长期仍存在投资价值。

• 风险提示：

  • 房地产政策调控可能进一步升级，影响市场走势。

行业数据一览

结论

房地产行业在2016年9月经历了最后的“房产”热潮，但市场开始出现调整迹象。房价持续上涨，但成交量和去化速度放缓，尤其一线城市表现疲软。土地市场依然活跃，但开发投资增速下降，表明市场进入理性阶段。在政策调控背景下，短期市场可能趋于清淡，但仍有具备投资价值的企业存在。投资建议关注“大而强”和“小而美”两类房企。