2020-2021年度中国房地产市场报告-REICO工作室-2021.1-28页_1mb

报告摘要

中国房地产市场2020~2021年度总结

核心内容

2020~2021年度，中国房地产市场在疫情后经历了快速恢复，但随后政策环境收紧，市场景气度下降。同时，“十四五”时期房地产市场发展进入新阶段，重点转向去金融化、住房租赁市场发展和城市群建设。

主要观点

2020年市场表现：房地产市场形势好于上年，投资、销售、库存等指标均有所回升，但增速放缓。
2021年走势预测：经济增速先高后低，房地产市场景气度下降，政策环境趋紧，市场供求小幅减少。
“十四五”政策思路：推动房地产去金融化、完善住房租赁市场、促进城市群发展、鼓励城市更新。

关键信息

2020年房地产市场运行状况

土地市场：
- 100大中城市土地成交面积同比增加5%，增幅比去年增加4个百分点。
- 9月后景气快速下降，各线城市成交土地面积增幅持续下降。
- 2020年土地溢价率整体保持在15%左右，9月后波动下降。
- 三线城市土地溢价率相对较高，全年平均为17.2%；二线城市下半年降至10%左右；一线城市最低，全年平均为8.8%。
商品房供给：
- 房地产开发投资全年同比增长7%，增速比去年减少2.9个百分点。
- 商品房施工面积、新开工面积、竣工面积均出现下降，但降幅逐步收窄。
- 商品住宅、办公楼和其他用房投资增速较高，商业用房投资继续负增长。
房屋销售：
- 商品房销售面积同比增加2.6%，销售额同比增加8.7%，创历史新高。
- 住宅销售面积小幅增加，办公楼和商业用房销售面积继续负增长。
- 二手房交易面积在疫情后逐步回升，10月后增幅回落。
住房价格：
- 一线城市住房价格涨幅明显增加，二三四线城市涨幅回落。
- 70大中城市商品住房价格同比上涨5%，二手住房价格上涨3%，均低于去年。
- 部分城市如深圳、银川、成都、西宁、无锡等房价涨幅较大，而济南、郑州、太原等城市房价出现下降。
商品房库存：
- 商品房库存同比下降13%，商品住宅库存下降45%。
- 一线城市库存波动，二线城市库存增加显著。
- 部分城市如北京、杭州、苏州、福州等可售面积增加，而宁波、东莞等城市可售面积减少。

2021年房地产市场走势预测

经济背景：
- 2021年经济增速预计为7~8%，但下半年将逐步回归正常水平。
- 超常规货币政策逐步退出，流动性趋于宽松。
政策环境：
- 决策部门继续强调“房住不炒”政策基调，房地产调控趋紧。
- 30多个城市出台房地产调控政策，热点城市如深圳、南京等加码调控。
- 人民银行、住建部出台“三线四挡”新规，控制房企有息债务规模。
市场表现：
- 房地产市场需求稳中有降，部分热点城市保持基本平稳。
- 房地产投资增速回落，新增供给减少。

“十四五”房地产市场发展前景

“十三五”特征：
- 房地产投资增速持续放缓，年均增速为7.9%，远低于2013年前的15~30%。
- 商品房销售面积渐近峰值，2020年销售面积约为17亿平方米。
- 商品房销售额持续增长，但增速放缓。
- 二手住房价格上涨乏力，一二手住房价格差距扩大。
“十四五”政策思路：
- 坚持房地产去金融化，遏制房地产金融化泡沫化倾向。
- 继续完善和发展住房租赁市场，推动租购并举，因城施策。
- 推动都市圈和城市群发展，鼓励城市更新。
- 加快完善长租房政策，探索利用集体建设用地建设租赁住房。
“十四五”发展前景：
- 城镇新增住房需求总量高位下降。
- 房地产开发投资低速增长。
- 长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游等城市群房地产需求将持续增加。
- 城镇住房短缺已解决，住房供给进入数量与质量并重阶段。
- 人口结构红利下降，城镇化发展减速，年新增城镇人口预计降至1500万人以下。