20171229-群益证券-光大永年-03699.HK-新股报告_光大永年_4页_521kb

光大永年 (3699.HK) 详细总结

核心内容

光大永年是一家主要从事物業出租、管理及销售的房地产公司，主要业务集中在四川省成都市和云南省昆明市。公司通过公开招股筹集资金，计划用于扩大物業组合、升级设施及补充营运资金。此次招股的认购指数为“★★小注認購”，表明建议投资者谨慎参与。

预期时间表

基本资料

盈利预测及估值

回拨机制

财务报表

綜合收益表（截至12月31日止年度）

綜合資產負債表（於12月31日）

公司优势

• 地理位置優勢：物業位於成都及昆明市中心，處於中國西部重點城市。
• 穩定租戶群：租戶包括銀行、金融機構、政府機關及其他企業，提供穩定收入。
• 強大股東背景：由中國光大集團間接持股，受益於集團協同效應及品牌知名度。
• 經驗豐富的管理團隊：對行業有深入了解，有助於業務持續發展。

行业概览

中国商业地产市场

• 房地產投資從2012年到2016年年複合增長率為9.3%。
• 办公物业：已開工及出售的建築面積年複合增長率為1.7%和14.1%，平均價格微幅上升。
• 零售物业：已開工及出售的建築面積年複合增長率為0.4%和8.6%，平均價格上升。
• 成都：房地產投資年複合增長率為8.7%。
• 昆明：房地產投資年複合增長率為13.6%。

英国商业地产市场

• 2016年直接房地產投資為444億英鎊，同比下降28%。
• 市場中辦公物業佔44%，倫敦是主要投資城市。
• 倫敦市中心辦公物業投資總額從2013-2015年的185億英鎊降至2016年的129億英鎊。
• 英國脫歐後，物業資本及租金出現負增長，影響公司海外投資計劃。

获利能力及财务数字

• 收入：2014-2016年及2016-2017年上半年分別為57.1百萬元、59.4百萬元、55.9百萬元、27.5百萬元及32.7百萬元。
• 利潤：同期利潤分別為39.7百萬元、34.3百萬元、31.5百萬元、18.4百萬元及9.2百萬元。
• 毛利：同期毛利分別為44.5百萬元、46.1百萬元、42.0百萬元、20.0百萬元及24.1百萬元。
• 毛利率：77.9%、77.6%、75.1%、72.6%及73.8%。
• 投資物業公允價值：2014-2016年及2017年上半年分別為815.3百萬元、834.2百萬元、857.1百萬元及864.3百萬元。

集资用途

• 總集資淨額：約111.6百萬港元（以發售價中位數1.39港元計）。
• 用途：
  • 約89.2百萬港元（80%）：用於收購英國主要城市的物業。
  • 約11.2百萬港元（10%）：用於升級建造設施及翻新物業。
  • 剩餘約11.2百萬港元（10%）：用作一般企業及營運資金用途。

估值

• 按2016年純利32百萬人民幣計算，市盈率為15.4-17.7倍。
• 公司近年業績有所下滑，此次募資旨在擴展海外業務，尤其是英國市場。
• 估值顯示公司目前市盈率較低，但需考慮市場風險與未來增長潛力。

风险因素

1. 公司在英國的投資或收購可能不會成功。
2. 面臨來自成都、昆明及其他周邊城市的競爭對手。
3. 主要客戶流失或違反租賃協議可能對財務狀況造成不利影響。
4. 不能以相等或更高租金重續租約或再租出空置單位。
5. 目前主要依賴成都及昆明物業的租賃收入。
6. 財務業績受物業公允價值變動影響，可能出現波動。

重要提示

1. CSC Securities (HK) Ltd及其關聯公司可能對提及的公司有財務利益。
2. 文檔信息由發行方提供，僅供參考，不構成買賣邀請。
3. 投資者應閱讀招股章程以獲取詳細信息。
4. 未經正式申請程序不得申請股份。

估值建议

• 認購指數：★★小注認購
• 建議理由：公司有強大股東背景及穩定租戶群，但英國脫歐對海外投資產生負面影響，未來戰略能否成功存在不確定性。因此，建議小注認購。

联系方式