房地产行业跟踪分析：人民币升值或将引发龙头地产价值重估-20200920-广发证券-22页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容概述

本周房地产行业在政策调控和市场基本面表现方面均有所变化。政策层面，央行和银保监会持续推进房地产企业融资管理规则建设，加强金融监管和土地管理，地方层面如成都、深圳等城市也对市场进行了不同程度的调控。市场基本面方面，商品房成交持续改善，部分城市表现强劲，同时二手房市场亦有增长。此外，人民币升值被认为可能对龙头地产公司产生价值重估效应，带动行业估值提升。

主要观点

政策动态

• 融资新规推进：央行副行长潘功胜表示，重点房地产企业资金监测和融资管理规则建设旨在增强房企抗风险能力，下一步将跟踪评估执行情况，不断完善规则。
• 地方调控收紧：成都调整个人住房转让增值税征免年限至5年，提高棚改家庭购房优先比例，同时增加宅地供应，建立房价地价联动机制，严格执行限购政策和购房首付来源筛查。
• 金融监管加强：银保监会禁止小额贷款公司贷款用于房地产市场违规融资，进一步规范房地产金融行为。
• 土地管理强化：国务院明确严禁违规占用耕地从事非农建设，确保土地使用合法合规。

市场基本面

• 商品房成交改善：9月前17天50城新房成交同比上升8.0%，推盘力度显著增强，商品房批售比上升至1.16，去化周期上行至14.51个月。
• 二手房市场活跃：14城二手房成交面积同比上涨33.3%，部分城市如厦门、江门涨幅显著。
• 区域表现分化：一线城市商品房成交环比上升24.2%，同比上升88.6%；二线城市成交环比下降13.1%，同比小幅下降；三四线城市成交环比上升5.9%，同比上升22.0%。
• 土地市场低迷：全国百城土地供应和成交均有所下降，土地出让金同比下滑48.2%，但溢价率有所上升。

关键信息

融资情况

• 本周重点房企无境内信用债发行，海外债融资8亿美元，监管部门批复融资规模35亿元。
• 融资成本持续下降，如龙光集团发行的4年期海外债融资成本较19年7月同期限产品下降225bp。
• 融资计划较此前有所下降，房企融资成本整体处于低位，但呈现边际分化趋势。

重点公司跟踪

• A股：保利地产、金地集团、招商蛇口、荣盛发展、金科股份、中南建设、阳光城、蓝光发展、华发股份、新湖中宝、中国国贸、金融街。
• H股：碧桂园、融创中国、中国海外发展、旭辉控股集团、保利物业、万科企业。
• 重点公司估值和财务分析表显示，多数公司合理价值高于当前股价，基本面恢复，估值仍处于低位，PB-ROE具备吸引力。

推荐标的

• 一线A股龙头：保利地产、金地集团、万科A、招商蛇口。
• 二线A股龙头：中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展。
• H股龙头：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团。
• H股关注：中国金茂、合景泰富集团。
• 子领域推荐：南山控股、中国国贸、新湖中宝。
• 子领域关注：光大嘉宝。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大。
• 按揭贷利率持续上行。
• 行业库存抬升快于预期。
• 行业基本面超预期下行。
• 房地产税立法推进超预期。

投资观点

• 基本面恢复：三季度销售及结算业绩增速预计高于上半年，行业平稳健康发展。
• 人民币升值影响：人民币升值或将引发龙头地产价值重估，推荐具备管理红利的龙头企业。
• 估值吸引力：龙头公司PB-ROE具备吸引力，估值仍处于底部。
• 政策导向：政策旨在系统性降低企业风险，抑制加杠杆行为，促进行业健康发展。

图表索引

• 图1：50城市周成交面积走势
• 图2：50城新房周均及单周成交面积
• 图3：50城分线城市新房周成交环比增速
• 图4：50城新房月度成交同环比
• 图5：50城分线城市新房月度成交同比
• 图6：50城新房成交整体年同比
• 图7：50城新房成交分线城市年同比
• 图8：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比
• 图9：14城二手房周均及单周成交面积
• 图10：14城分线城市二手房周成交环比增速
• 图11：14城二手房成交月度同环比
• 图12：14城分线城市二手房成交月同比
• 图13：二手房成交整体年同比
• 图14：14城市分线二手房成交年同比
• 图15：13城市商品房周度推盘
• 图16：13城市商品房月度推盘
• 图17：13城市商品房推盘年同比趋势
• 图18：13城市商品房月度批售比
• 图19：13城市商品房库存与去化周期
• 图20：13城市及分线城市商品房去化周期
• 图21：13城市商品房周度库存及去化周期
• 图22：11城市住宅周度库存及去化周期
• 图23：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
• 图24：全国100大中城市土地供应年度累计同比
• 图25：全国100大中城市土地成交年度累计同比
• 图26：全国100大中城市土地出让金年同比
• 图27：全国100大中城市土地出让金分线城市年同比
• 图28：全国100大中城市楼面价和溢价率
• 图29：全国100大中城市分线城市溢价率
• 图30：A股重点地产公司股价周变动幅度
• 图31：H股重点地产公司股价周变动幅度

重点公司公告

• 融资相关：阳光城、中南建设、栖霞建设、新湖中宝、城建发展、富力地产、中国金茂。
• 董监高变动：深圳控股、泛海控股、珠江实业、保利物业、光明地产、世联行、上海临港。
• 股权收购及变动：招商蛇口、新湖中宝、城建发展、富力地产、中国金茂。
• 其他：南国置业、世联行、中国海外发展、雅戈尔。

总结

整体来看，房地产行业在政策调控和市场基本面的双重影响下，呈现一定的复苏迹象。人民币升值对龙头地产公司可能带来价值重估，同时政策对融资和土地管理的规范，有助于行业长期健康发展。重点公司融资规模和成本有所下降，但基本面改善带动估值提升，投资建议以具备管理红利的龙头企业为主。风险提示方面，需关注政策调控力度、利率变化、库存压力及房地产税立法等潜在风险。