房地产行业：人民币升值或将引发龙头地产价值重估-20200920-广发证券-22页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

本周房地产行业在政策与基本面方面均有显著动态，整体市场表现稳定，部分城市成交量持续改善，同时政策调控逐步加强，重点聚焦于融资管理、土地市场及购房限制等方面。人民币升值被视作可能推动龙头地产价值重估的因素之一，行业基本面逐步恢复，估值处于低位，具备投资吸引力。

主要观点

• 政策调控加强：中央及地方层面均加强了对房地产行业的监管。央行强调房企融资管理的市场化、规则化与透明化，以增强抗风险能力。地方层面如成都，边际收紧调控政策，包括延长增值税征免年限、提高棚改和无房家庭优先比例、增加宅地供应等。

• 市场基本面改善：商品房成交持续改善，9月前17天50城新房成交同比上升8.0%，推盘力度环比上升49.3%，同比上升57.5%。二手房市场亦保持热度，14城二手房成交同比上升33.3%，部分城市如厦门、江门表现突出。

• 融资情况：重点房企融资规模有所下降，无境内信用债发行，海外债融资8亿美元，监管部门批复融资规模35亿元。融资成本持续分化，但整体仍处于低位，如龙光集团的4年期海外债融资成本较19年7月下降225bp。

• 人民币升值影响：人民币升值或将引发龙头地产价值重估，主要由于销售及结算业绩增速有望高于上半年，且估值处于历史低位，PB-ROE指标具备吸引力。

关键信息

一、政策跟踪

中央政策

• 融资监管：重点房地产企业资金监测和融资管理规则建设旨在增强房企抗风险能力，下一步将跟踪评估执行情况，完善规则并扩大适用范围。
• 房地产金融化遏制：银保监会强调“房住不炒”政策得到有效贯彻，房地产金融化、泡沫化倾向被遏制。
• 土地管理：国务院严禁违规占用耕地进行非农建设，银保监会禁止小额贷款公司违规向房地产市场融资。

地方政策

• 成都：个人住房转让增值税征免年限由2年延长至5年，提高公证摇号中棚改家庭优先比例至20%，无房家庭优先比例提高至60%。要求增加宅地供应，建立房价地价联动机制。
• 广州：鼓励金融机构开展REITs试点及基金互认。
• 福建：加强预售资金监管，AAA级房企可适度降低监管额度。
• 福州：五城区实行新建商品房“交房即办证”、“交地即发证”。
• 深圳：完善二手房市场价格监管机制，加强租赁住房管理。
• 绍兴、驻马店：放宽落户政策，实现零门槛落户。
• 宜兴、青岛、烟台、淄博、郑州、中山：推出人才补贴政策，涵盖落户、租房、购房补贴等。

二、成交情况

50城市商品房成交

• 周成交面积：716.82万方，环比下降0.7%，同比上升11.6%。
• 分线城市：
  • 一线城市：134.92万方，环比上升24.2%，同比上升88.6%。
  • 二线城市：309.69万方，环比下降13.1%，同比下降10.9%。
  • 三四线城市：272.21万方，环比上升5.9%，同比上升22.0%。
• 区域表现：珠三角、环渤海地区成交量上升，长三角地区下降。

14城市二手房成交

• 周成交面积：166.67万方，环比上升1.9%，同比上升33.3%。
• 分线城市：
  • 一线城市：56.63万方，环比上升0.1%，同比上升56.2%。
  • 二三线城市：110.04万方，环比上升2.9%，同比上升24.0%。
• 城市表现：厦门、江门等城市二手房成交环比大幅上升。

三、推盘及库存情况

• 商品房推盘：13城市单周推盘量408.62万方，环比上升18.4%，同比上升34.9%。
• 库存及去化周期：
  • 库存面积：13城市商品房库存总量环比上升0.8%。
  • 去化周期：13城市商品房去化周期上行至14.51个月，11个城市住宅去化周期上行至7.51个月。
• 批售比：全国13城市商品房批售比（成交/推盘）上升至1.16。

四、土地市场情况

• 土地供应：全国100大中城市土地供应总建筑面积1977.8万方，环比下降30.4%，同比下降46.4%。
• 土地成交：全类型土地成交1456.4万方，环比下降12.2%，同比下降37.3%。
• 土地出让金：2020年第37周土地出让金387.2亿元，环比下降24.3%，同比下降48.2%。
• 分线城市：
  • 一线城市：量价齐升，出让金环比上升131.1%。
  • 二线城市：成交面积下降，出让金环比下降46.4%。
  • 三线城市：出让金环比下降29.2%，主要因成交均价下行。
• 溢价率：全类型土地成交溢价率15.6%，环比上升0.1pct；宅地溢价率17.2%，环比上升0.1pct。

重点公司跟踪

融资情况

• 重点房企无境内信用债发行，海外债融资8亿美元，监管部门批复融资规模35亿元。
• 融资成本持续分化，但整体仍处于低位。

公司公告

• 阳光城：下调部分债券票面利率。
• 中南建设：公司债券注册申请获批。
• 栖霞建设：公司债券注册申请获证监会批准。
• 招商蛇口：调整收购南油集团股权的支付方式，终止平安资管认购。
• 新湖中宝：参与温州银行配股增资。
• 中国金茂：收购3个项目公司60%股权，提供股东借款。
• 世联行：预计前三季度亏损，拟回购股份。
• 中国海外发展：涉及东亚银行监管违规行为的澄清。
• 雅戈尔：昆仑信托减持公司股份。

投资建议

• 推荐公司：一线A股龙头包括保利地产、金地集团、万科A、招商蛇口；二线A股龙头包括中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展；H股龙头包括融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团；H股关注包括中国金茂、合景泰富集团。
• 子领域推荐：南山控股、中国国贸、新湖中宝。
• 子领域关注：光大嘉宝。

风险提示

• 政策调控进一步收紧：可能对市场产生较大影响。
• 按揭利率上行：可能增加购房成本。
• 行业库存抬升快于预期：可能影响去化周期。
• 行业基本面超预期下行：可能拖累整体表现。
• 房地产税立法推进超预期：可能影响市场情绪与交易行为。

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入

数据来源

• Wind、CRIC、广发证券发展研究中心
• 各地政府网站、公司公告等