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中国商业地产新实践与新趋势

• 碳中和目标与碳排放：
  碳达峰、碳中和（双碳目标）是核心背景。
  中国商业地产正在响应，通过在资产组合中引入绿色认证楼宇、推动可再生能源利用、进行能源审计等方式实现减排。
  许多业主和租户计划在未来3-5年内更深入地践行ESG（环境、社会、治理），其中超过76%的租户已在新约中规划绿色条款。

• 绿色建筑与租户偏好：
  绿色建筑正成为市场热点，租户对绿色健康写字楼有较高偏好，甚至愿意为此支付租金溢价。
  在2022年，34%的租户表示有意愿搬迁至绿色写字楼，并愿意支付溢价；28%的租户愿意为楼宇升级和绿色环保改造付费。
  金融、专业服务、医药及生命科学等行业的租户更倾向于绿色建筑。

• 空置率与空间设计：
  建筑空间设计问题突出，包括缺乏足够的协作空间、会议室、隔音空间，难以灵活配置，部分设施（如健身房）无法满足标准，影响租户满意度。

• 绿色办公楼市场发展趋势：

  • 存量与渗透率：截至2023年，绿色办公楼总存量增长迅速，渗透率在各大城市之间差异显著，北京、上海、深圳的渗透率较高。
  • 租金表现：2023年第一季度，绿色办公楼环比租金下行，相较于传统优质办公楼宇处于负区间，但相较于峰值时期已有回升表现。
  • 城市分析：青岛、西安、苏州、成都、长沙等城市的渗透率也在逐步提高，绿色办公楼可提供租金溢价（平均租金比其他优质办公高5%-60%），显示出其市场竞争力。

• 政策趋势：
  越来越多的投资者计划在未来1-3年加大对ESG投资的比重，预计超半数以上的投资者将在投资组合中计入ESG因素。
  在租赁条款中明确要求业主进行环境改善、数据共享（如能耗、废物排放），并使用可持续材料。

• 碳排放管理方法：

  • 分类：
    • 范围1：直接排放（如燃料燃烧）
    • 范围2：间接排放（来自电网、天然气等）
    • 范围3：其他间接排放（如差旅、采购）
  • 实施技术：
    • 收集能耗数据（水、电、气、交通等）
    • 推广循环利用、使用可再生能源、实施评级认证（如白金级）

• 环境绩效提升：
  政府、业主及租户共同推动环境绩效改善，包括装修材料可持续性、推广环境友好设计、配备良好办公效能设施支持租户的健康办公需求。