中国商业地产指数报告

中国商业地产指数报告（2018年第二季度）总结

核心内容

2018年第二季度，中国商业地产指数回落至122.6，环比下跌3.9%，同比下跌1.4%。整体市场呈现稳中有缓的态势，增量市场显著放缓，但消费力量增长强劲，为商业地产提供了良好的市场基础。

主要观点

• 宏观经济稳中向好：宏观经济指数为142.5，同比增长6.6%，环比下降1.8%。第三产业增加值占GDP比重达54.3%，成为经济增长的主要驱动力。
• 消费增长强劲：社会消费品零售总额同比增长3.7%，上半年最终消费性支出对经济增长贡献达78.5%，消费成为经济发展的第一动力。
• 商用土地市场量跌价升：商用土地指数为106.4，环比下降10.9%，同比下降7.9%。成交量环比下降14%，但楼面价微涨0.7%，溢价率大幅增长，尤其在杭州表现突出。
• 商用物业开发指数下降：商用物业开发指数同比下降12.1%，新增商用物业项目环比下降8.2%，但新增面积环比上升12.8%。一线城市增量市场萎缩，新一线城市则出现奢华型购物中心集中面市。
• 零售商信心指数小幅下降：零售商信心指数为157.1，环比下降3.3%，但同比上升3.2%。奢侈品市场增长稳定，超市市场回暖明显。

关键信息

商用土地市场

• 商用土地成交占比、成交量拍比、楼板价比三大指标均有所回落。
• 一线城市商业用地成交量不足10宗，部分地块流拍，反映开发商拿地态度谨慎。
• 杭州成为商用土地市场最热城市，商用土地溢价率高达111.1%，恒隆地产竞得杭州中心地块。
• 二三线城市仍是商用土地成交主力，石家庄、扬州、济南、哈尔滨、常州、南通位列前五，占二三线城市总成交量的38.1%。

商用物业开发市场

• 一线城市新增购物中心面积同比下降40%，但部分项目位于郊区，填补区域商业空白。
• 上海长风大悦城、深圳布吉华润万象汇等项目推出特色街区，吸引年轻消费者。
• 新一线城市新增商业面积达427万平方米，长沙IFS、西安SKP、沈阳K11等大型购物中心相继开业。
• 二三线城市新增供应集中于华东、华南地区，贵阳、宁波、烟台等地均有多个购物中心面市。

零售市场趋势

• 奢侈品市场持续增长，Prada、Miu Miu、LV、Hermes等品牌新店开业，门店数量环比增长4.1%。
• 轻奢品牌竞争加剧，Coach翻新70%门店，SMCP拓展迅猛。
• 大众消费品品牌门店同比增长9.3%，MUJI持续扩张，优衣库探索人工智能技术。
• 餐饮业态中，新式茶饮品牌发展迅猛，喜茶、奈雪的茶等获得融资，数字化运营趋势明显。
• 超市市场回暖，门店数量环比增长8.8%，同比上升44.4%，业态创新活跃。

商业创新

• 新零售逻辑初步验证：盒马鲜生线上订单首次超过线下订单，实现全国网络初步布局。京东7Fresh拓展缓慢，面临较大压力。
• 无人货架行业进入洗牌期：行业危机集中爆发，资本撤离、运营停摆。猩便利被蚂蚁金服“接盘”，计划通过技术优化购物体验。
• 线上品牌线下化趋势明显：小米有品、小红书REDhome小红书之家、网易严选等电商平台纷纷开设线下体验店，为购物中心提供低成本创新机会。

总结

2018年第二季度，中国商业地产市场整体呈现稳中有缓的态势，但消费力量增长强劲，为市场注入活力。商用土地市场在“去库存”政策下，成交量下降，但楼面价微涨，溢价率提升，尤其在杭州表现突出。商用物业开发市场增量放缓，但新一线城市奢华型购物中心集中面市，推动了零售品牌在区域市场的布局。零售商信心指数小幅下降，但奢侈品和超市市场表现积极，业态创新活跃。同时，新零售和线上品牌线下化趋势显著，为商业地产带来新的发展机遇与挑战。