房地产行业泛地产系列报告（一）：保障房那些事-20220119-国信证券-21页_976kb

证券研究报告总结：房地产与保障房发展分析

核心内容

本报告分析了中国房地产行业及保障房体系的发展现状、资金来源、投资拉动效应及未来趋势，重点探讨保障性租赁住房在当前房地产市场中的作用，并给出投资建议。

主要观点

保障房发展现状

• 截至2020年底，中国累计建设保障房9893万套，其中棚改占48.4%，公租房占30.1%，经济适用房占21.1%，其余为两限房和共有产权房。
• 保障房主要分为出售型（经济适用房、两限房、共有产权房）和出租型（廉租房、公租房、保障性租赁住房）。
• 经济适用房已逐步退出，多数已转为商品房，保障有效性下降；两限房和共有产权房市场接受度一般；公租房虽为出租型保障房的主要形式，但轮候时间较长，难以满足外来人口需求。

保障房资金来源

• 政府性投入占主导，累计投入6.2万亿元，其中地方投入占68%。
• 住房公积金增值收益投入约0.45万亿元，主要用于公租房建设。
• 银行贷款是社会性投入的主要来源，累计投入11.4万亿元，相当于财政投入的1.8倍。

保障房对房地产投资的拉动作用

• 保障性租赁住房建设对房地产投资的拉动作用上限为1.7%，但实际拉动作用可能更低。
• 保障房投资存在部分计入房地产投资，造成重复计算；开工与投资落地存在时间滞后，实际落地投资额远低于估算值。
• 保障房建设主要依赖新建，但部分项目可能来自改建，因此单套投资额存在差异。

投资建议

• 保障性租赁住房难以支撑房地产投资大局，房地产开发行业仍是经济的重要支撑。
• 建议关注稳健型房企及精品型房企，推荐保利地产、金地集团、招商积余、保利物业。

关键信息

保障房发展历程

• 保障房发展经历了从出售型到出租型的转变，从本地到外来人口的扩展。
• 保障房类型包括经济适用房、廉租房、公租房、两限房、共有产权房和保障性租赁住房。

数据与趋势

• 经济适用房：1994年推出，2013年后逐步取消，存量约2090万套。
• 两限房：2007年试点，2014年后停止供应，存量约20.9万套。
• 共有产权房：2014年试点，年均供应约7万套，市场接受度一般。
• 廉租房/公租房：2014年后并轨运行，存量约3000万套，2009年至2020年年均开工约227万套。
• 保障性租赁住房：2020年首次明确成为保障房重点方向，预计“十四五”期间新增650万套，年均140万套。

资金投入与落地投资

• 2009年至2020年保障房累计资金投入18.1万亿元，其中棚改占比58%。
• 累计落地投资为13.4万亿元，其中棚改占比69%，非棚改占比31%。
• 存在约4.7万亿元的缺口，主要由于数据口径差异和时间滞后。

投资建议

• 2022年保障性租赁住房对房地产投资拉动作用较小，难以支撑经济。
• 预计春节后将出台更多支持性政策以稳定房地产投资。
• 2021年房地产行业经历阵痛期，未来开发模式将回归“古典时代”，稳健型房企和精品房企将迎来成长空间。

重点公司盈利预测及投资评级

投资评级定义

风险提示

• 本报告基于公开资料，不保证其完整性与准确性。
• 报告不构成投资建议，投资者应自行判断并承担相应风险。
• 报告内容可能随市场变化而调整，敬请以正式发布版本为准。