深度报告-20220119-国信证券-泛地产系列报告（一）_保障房那些事_21页

证券研究报告总结

核心内容

本报告聚焦于中国房地产行业，尤其是保障性住房建设及其对房地产投资的影响，提出当前保障性租赁住房难以对房地产投资形成显著拉动作用，房地产开发行业仍是支撑经济的重要力量。同时，报告对保障房的类型、发展历程、资金来源、投资结构及未来发展方向进行了系统分析。

主要观点

1. 保障房建设现状

• 截至2020年底，中国累计建设保障房约9893万套，其中：

  • 经济适用房：2090万套
  • 公租房：2976万套
  • 棚改：4787万套
  • 两限房：12万套
  • 共有产权房：28万套

• 保障房中，棚改占比48.4%，公租房占比30.1%，经济适用房占比21.1%，其余类型占比不足1%。

• 保障房的有效性仍待提升，多数经适房已转为商品房，棚改未带来净供给，且对外来人口的保障不足。

2. 保障房资金来源

• 政府性投入：2009-2020年累计投入6.2万亿元，其中地方投入占68%，中央投入占32%。

• 住房公积金相关投入：截至2020年，累计提取3656亿元用于公租房建设，占公积金增值收益的59%。

• 社会性投入：主要来自银行贷款，累计投入11.4万亿元，相当于财政投入的1.8倍。

• 总资金投入为18.1万亿元，但实际落地投资额为13.4万亿元，存在约4.7万亿元的缺口。

3. 保障房对房地产投资的拉动作用

• 2022年保障性租赁住房建设对房地产投资的拉动上限为1.7%，但实际拉动作用可能显著低于这一数值。
• 原因包括：
  • 部分保障房来自改建，单套投资额低于新建；
  • 开工与投资落地存在时间滞后；
  • 保障房投资已计入房地产投资，造成重复计算。

4. 保障房发展趋势

• 保障房发展从出售型向出租型转变，从本地人口向外来人口扩展。
• 保障性租赁住房成为未来保障房建设的重点方向，主要面向新市民和青年人，面积以不超过70平方米为主。
• 保障性租赁住房建设将采用多种土地来源，包括集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地等。

关键信息

保障房类型与特点

投资建议

• 投资评级：房地产行业被列为“超配”，预计未来将优于市场指数。
• 重点公司推荐：
  • 保利发展（600048.SH）：买入评级，2022年EPS预测为2.78元，PE为5.5倍。
  • 金地集团（600383.SH）：买入评级，2022年EPS预测为2.70元，PE为4.8倍。
  • 招商积余（001914.SZ）：买入评级，2022年EPS预测为0.71元，PE为27.0倍。
  • 保利物业（6049.HK）：买入评级，2022年EPS预测为2.06元，PE为23.5倍。

投资逻辑

• 2021年房地产行业经历阵痛期，主要由按揭控制和预售资金监管引起，根源在于“快周转”模式导致的经营不稳。
• 阵痛期后，开发模式将回归“古典时代”，行业竞争减弱，拿地利润修复，稳健型房企及精品房企将获得更大发展空间。
• 保障性租赁住房虽是未来重点，但短期内难以对房地产投资形成显著支撑，需依赖更多支持性政策以稳定行业。

未来展望

• 保障性租赁住房将成为未来住房保障体系的核心，但其对房地产投资的拉动作用有限。
• 保障房建设需从“出售”向“出租”转型，从“本地”向“外来”拓展，以满足流动人口的住房需求。
• 政策支持将推动房地产行业稳定发展，预计春节后会有更多支持政策出台。

风险提示

• 报告数据来源于公开渠道，可能存在不完整或不准确之处。
• 投资建议不构成购买或出售证券的要约或邀请。
• 报告观点可能随市场变化而调整，不保证时效性。
• 投资决策需结合个人情况，自行承担风险。

附：投资评级定义