房地产行业月报：核心二三线新房成交超预期，房贷额度仍偏紧-20180207-西南证券-16页-1mb

房地产行业月报总结

核心内容

2018年1月，房地产板块表现强劲，整体涨幅达13.62%，在申万28个子行业中涨幅第一，成交量环比增长192.6%。同时，该板块表现优于沪深300指数（涨幅6.08%）。主要表现优异的个股包括泰禾集团（75.32%）、荣盛发展（44.39%）和华夏幸福（43.55%）。

主要观点

• 新房成交情况：60个样本城市新房月销均值为4427套，环比下降31%，同比下降4%。其中，调控二三线城市新房成交同比增长43%，表现最为突出，而重点二三线城市则下滑较多（32%），一线城市仅微降1%。
• 存量房成交情况：14个样本城市存量房成交均值为4407套，环比小幅下降1%，同比微增1%。
• 土地购置情况：2017年房地产企业购置土地面积达25508万平方米，同比增长16%，土地购置费23169亿元，同比增长23%。土地购置成本持续上升至9083元/平米，同比增长7%。
• 房贷政策：核心城市首套房贷利率多数无折扣，额度持续偏紧。例如，深圳、北京、广州首套房贷利率上浮至1.1倍以上，上海仍有折扣（约9-9.5折）。
• 投资建议：2018年维持房地产板块“强于大市”的投资评级，建议从股票流动性、业绩确定性和销售增长弹性综合选股。A股推荐万科A、保利地产、新城控股、金地集团、华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展、阳光城、蓝光发展；港股推荐碧桂园、旭辉控股、龙光地产、禹洲地产、宝龙地产等。
• 政策动态：多地加强房地产市场调控，如北京、南京、武汉等城市推进租赁住房建设，深圳撤销经济特区管理线，兰州取消部分区域限购，同时加强信贷监管，防止资金违规流入房地产市场。

关键信息

2018年1月房地产板块表现

• 申万房地产板块涨幅：13.62%
• 成交量：7602亿元，环比增长192.6%
• 沪深300涨幅：6.08%
• 优质个股涨幅：泰禾集团（75.32%）、荣盛发展（44.39%）、华夏幸福（43.55%）

房地产企业土地购置情况

• 2017年土地购置面积：25508万平方米，同比增长16%
• 土地购置费：23169亿元，同比增长23%
• 土地购置成本：9083元/平米，同比增长7%

房贷利率情况

• 深圳：首套房贷利率1.1倍，二套1.1-1.2倍
• 北京：首套房贷利率1.05倍，二套1.2倍
• 上海：首套房贷利率有折扣（约9-9.5折）
• 广州：首套房贷利率1.05倍，二套1.15倍

2017年房地产行业数据

• 商品房销售额：13.4万亿元，同比增长13.7%
• 商品房销售面积：16.9亿方，同比增长7.7%
• 销售均价：7892元/平米，同比增长5.6%
• 房屋竣工面积：10.1亿方，同比下降4.4%
• 房屋施工面积：78.1亿方，同比增长3.0%
• 房屋新开工面积：17.9亿方，同比增长7.0%

房地产开发资金来源

• 国内贷款：16%
• 自筹资金：33%
• 其他资金来源：超过一半
• 融资渠道多元化，房地产企业不断尝试新的融资方式

房地产开发投资额

• 全年约11.0万亿元，同比增速7.0%
• 2017年12月单月增速最低，仅为2.4%

风险提示

• 信贷政策可能进一步趋紧
• 调控政策可能超预期

推荐公司列表

A股推荐

• 万科A（买入）
• 保利地产（买入）
• 新城控股（买入）
• 金地集团（买入）
• 华夏幸福（买入）
• 招商蛇口（增持）
• 荣盛发展（买入）
• 阳光城（买入）
• 蓝光发展（买入）

港股推荐

• 碧桂园（买入）
• 旭辉控股（买入）
• 龙光地产（买入）
• 禹洲地产（买入）
• 宝龙地产（买入）

行业跟踪要点

• 商品房销售：整体保持增长，但重点二三线城市下滑明显
• 贷款余额：房产开发贷款和个人购房贷款均处于历史高位
• 房价走势：一线城市涨幅突出，二线城市趋于稳定
• 政策调控：各地加强租赁住房建设，控制房价过快上涨

市场要闻

• 多地推进租赁住房建设，如南京、武汉、厦门等
• 深圳撤销经济特区管理线，促进一体化发展
• 兰州取消部分区域限购，实施限售政策
• 广东推进粤港澳大湾区建设，制定100项合作事项
• 多地加强信贷监管，防止资金违规流入房地产市场

总结

2018年1月房地产板块表现强劲，核心二三线城市新房成交超预期，而一线城市表现相对平稳。房地产企业土地购置面积和成本均上升，显示企业补库存意愿增强。房贷政策趋紧，核心城市首套房贷利率多数上浮，额度偏紧。投资建议维持“强于大市”，推荐A股和港股中表现优异、流动性好、业绩稳定的个股。政策方面，多地加强房地产调控，推进租赁住房建设，抑制房价过快上涨，控制金融风险。