20221225-国金证券-房地产行业研究_LPR维持不变_房贷利率仍有望下行_18页_2mb

房地产行业研究买入（维持评级）总结

核心内容

本报告分析了2022年12月房地产行业市场表现、政策动态、公司动态及行业估值情况，旨在为投资者提供决策参考。整体来看，房地产行业仍面临较大压力，但政策支持与融资渠道的拓展为行业带来一定利好，预计未来行业将逐步复苏。

主要观点

1. 市场表现

• A股房地产板块：本周下跌4.7%，在各板块中排名第18。
• 港股房地产板块：本周下跌1.9%，在各板块中排名第13。
• 物业板块：恒生物业服务及管理指数下跌4%，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-4.1%和-0.8%。
• 个股表现：地产板块涨跌幅前5名包括深深房A、建发国际集团、上实城市开发、卓朗科技、长实集团；末5名包括合生创展集团、雅居乐集团、万通发展、旭辉控股集团、广汇物流。

2. 市场数据

• 宅地成交：全国300城本周宅地成交面积3551万平方米，环比增长24%，同比下降39%，平均溢价率2%。
• 新房成交：本周35个城市商品房成交面积合计347万平方米，周环比-18%，周同比-51%；其中，一线城市、二线城市、三四线城市分别周环比-28%、-17%、-3%，同比分别-48%、-48%、-68%。
• 二手房成交：本周15个城市二手房成交面积合计100万平方米，周环比-25%，周同比-28%；其中，一线城市周环比+9%，二线城市周环比-31%，三四线城市周环比-33%。
• 库存与去化周期：12城商品房库存1.63亿平方米，环比+0.3%，同比+4%；去化周期为20.9个月，较上周增加1.2个月，较去年同比增加5.2个月。

3. 政策与融资动态

• LPR维持不变：12月LPR未发生变化，1年期为3.65%，5年期及以上为4.3%，房贷利率仍有下降空间。
• 中央经济工作会议：将“支持住房改善需求”作为扩大内需的重点，强调住房的消费属性，预计未来房贷政策将向消费贷靠拢。
• REITs扩容：多地推进基础设施REITs试点，有助于改善房企融资环境。
• “内保外贷”业务：中国银行、工商银行等为房企提供境外融资支持，缓解房企海外债压力。
• 政策放松：多地出台购房补贴、降低首付比例、优化公积金贷款政策等措施，以刺激市场需求。

4. 公司动态

• 融资活动：招商蛇口、大悦城、中国海外发展等房企积极发行债券，筹集资金用于项目开发及补充流动性。
• 股权交易：上实发展出售控股子公司股权，荣盛发展进行定向增发，蓝光发展、中南建设、北辰实业等提供担保。
• 物业板块：德信服务集团回购股份，建发物业出售股权，世茂服务终止收购，恒大物业与恒大集团协商债务偿还方案。

5. 行业估值

• A股地产PE-TTM：平均值为15.9倍，中位值为9.7倍。
• 港股地产PE-TTM：平均值为9.6倍，中位值为8.2倍。
• 物业股PE-TTM：平均值为25.9倍，中位值为8.2倍。
• 重点公司：包括万科A、保利发展、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、建业新生活、碧桂园服务、华润万象生活等，均被给予买入或增持评级。

关键信息

政策支持

• 中央经济工作会议：强调支持住房改善需求，推动房地产行业转型。
• 地方政策：如南京、天津等地优化购房政策，降低首付比例、提供购房补贴等，以刺激市场。

融资改善

• “内保外贷”业务：为房企提供境外融资渠道，缓解债务压力。
• REITs扩容：有助于房企融资，促进市场活跃度。

市场表现

• 整体低迷：房地产及物业板块股价表现偏弱，但部分头部房企及物业企业表现较好。
• 区域差异：一二线城市销售有所企稳，三四线城市仍低迷。

风险提示

• 政策效果不及预期：宽松政策对市场提振不佳。
• 三四线城市恢复弱：缺乏有效刺激手段，市场复苏缓慢。
• 房企债务违约：多家房企出现债务违约，对市场信心造成冲击。

投资建议

• 推荐企业：稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。
• 关注平台：政策放松或市场活跃度提升，建议关注强房产交易平台贝壳。

行业与公司评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上；未来3-6个月内行业上涨幅度超过大盘15%以上。
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%；未来3-6个月内行业上涨幅度超过大盘5%-15%。
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%；未来3-6个月内行业变动幅度相对大盘在-5%-5%。
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上；未来3-6个月内行业下跌幅度超过大盘5%以上。

总结

房地产行业在政策支持和融资渠道改善的背景下，仍面临市场低迷、房企债务压力等挑战。但随着支持改善性住房需求政策的落实及“内保外贷”等融资工具的使用，行业有望逐步恢复。建议关注头部房企和强平台企业，同时注意政策效果及区域差异带来的风险。