20210825-首创证券-保利地产-600048.SH-年中报点评_土地投资适时下沉_盈利能力仍处下行通道_7页_1mb

保利地产2021年中报总结

核心内容概述

保利地产在2021年上半年实现了营收和销售的稳步增长，但盈利能力有所下滑。公司通过加快结转速度和城市深耕策略，增强了市场竞争力，同时在财务管理和投资布局上展现出较强的控制力和信心。

主要观点

• 营收增长：公司上半年实现营业收入899.7亿元，同比增长22.1%，归母净利润103亿元，同比增长1.7%。
• 盈利能力下滑：毛利率同比下降3.2个百分点至32.5%，主要受高地价项目结算影响。
• 销售表现：签约金额达2851.9亿元，同比增长27.0%，销售均价增长13.4%，核心城市贡献达77%，区域结构保持稳定。
• 拿地策略：坚持等量拓展原则，新增容积率面积1651万平方米，拓展金额963亿元，拿地金额占销售金额比例下降至33.8%。
• 财务指标：公司财务状况稳健，净负债率58.7%，扣除预收账款资产负债率66.2%，现金短债比1.93倍，符合绿档标准。
• 大股东增持：保利集团计划在未来6个月内继续增持不超过2%的股份，公司高管亦计划增持，显示对公司未来发展的信心。
• 盈利预测：预计2021-2023年EPS分别为2.52元/2.7元/2.85元，对应PE分别为4.7倍/4.4倍/4.1倍，首次覆盖给予“买入”评级。
• 风险提示：存在销售结转下降、毛利率低于预期、调控政策收紧等风险。

关键信息

营收与盈利

• 营业收入：2021年上半年为899.7亿元，同比增长22.1%。
• 归母净利润：103亿元，同比增长1.7%。
• 毛利率：同比下降3.2个百分点至32.5%。
• 少数股东损益占比：提升5.9个百分点至29.9%。
• 投资收益：同比下降12%。

销售情况

• 签约金额：2851.9亿元，同比增长27.0%。
• 签约面积：1671.3万平方米，同比增长12.0%。
• 销售均价：17064.1元/平方米，同比增长13.4%。
• 核心城市贡献：38个核心城市销售占比达77%，同比增长2个百分点。
• 区域结构：珠三角、长三角合计销售占比达53%。

拿地与土储

• 新增容积率面积：1651万平方米，同比增长67.8%。
• 拓展金额：963亿元，同比增长17.4%。
• 新增住宅货量占比：86%，较去年提升1个百分点。
• 拓展权益比：71%，较去年提升6个百分点。
• 一二线城市占比：69%，同比下降14个百分点。
• 楼面地价：同比下降30.0%至5833元/平方米。

财务管理

• 回笼金额：2556亿元，回笼率89.6%。
• 有息负债规模：3341亿元，综合成本4.7%，同比下降7个基点。
• “三道红线”指标：各项指标均符合绿档标准。

大股东增持

• 增持计划：保利集团计划在未来6个月内继续增持不超过2%的股份，公司董事长及高管计划增持，合计金额不低于800万元、不超过1500万元。

盈利预测

• 2021-2023年EPS：2.52元 / 2.7元 / 2.85元。
• 对应PE：4.7倍 / 4.4倍 / 4.1倍。

风险提示

• 销售结转大幅下降。
• 结转毛利率大幅低于预期。
• 布局城市调控政策大幅收紧。

财务比率分析

投资建议

• 评级：买入。
• 理由：公司销售稳居行业前五，城市深耕效果显著，财务稳健，大股东增持显示信心，盈利预测乐观。

总结

保利地产在2021年上半年实现了营收和销售的双增长，但盈利能力承压。公司通过加快结转速度、城市深耕及适度投资下沉，提升了市场竞争力。财务指标稳健，符合“三道红线”绿档标准，大股东增持进一步增强市场信心。尽管存在一定的风险，但公司未来发展前景被看好，首次覆盖给予“买入”评级。