20220419-国信证券-保利发展-600048.SH-精细管理_稳健发展_6页_514kb

报告摘要

保利发展 (600048. SH) 总结

核心内容概述

保利发展（600048.SH）在2021年实现了稳健的销售增长，但归母净利润出现同比下降，主要受地产项目利润率下降影响。公司通过精细化管理与战略深耕，保持了良好的财务状况，并加速发展不动产生态产业。

主要观点

收入增长：2021年公司实现收入2849.3亿元，同比增长17.2%。
净利润下降：2021年公司归母净利润为273.9亿元，同比下降5.4%。
毛利率承压：2021年公司毛利率为26.8%，同比下降5.8个百分点，与行业整体趋势一致。
销售表现稳健：公司2021年实现销售额5349.3亿元，同比增长6.4%，销售面积下降2.2%。
区域结构稳定：公司38个核心城市销售贡献达78%，珠三角、长三角合计销售占比达53%。
城市深耕效果显著：公司拥有17个单城签约过百亿的城市，显示区域深耕成效。
土地拓展策略：公司全年拓展项目145个，拓展楼面地价同比下降8%，重点布局销售贡献高的优质区域。
财务表现优秀：截至2021年末，公司净负债率55.1%，剔除应收账款后的资产负债率69.1%，现金短债比2.7，处于“三道红线”绿档。回笼金额达5020亿元，回笼率93.8%，连续4年保持经营活动现金流为正。
融资成本下降：公司综合融资成本约4.46%，同比下降31bp，保持业内领先优势。
不动产生态产业加速发展：
- 保利物业在管面积达4.65亿平方米，合同面积达6.56亿平方米，营业收入同比增长34.2%。
- 保利商业已开业购物中心35个，覆盖38个城市，开业面积247.5万平方米。
- 保利酒管已开业酒店、会议中心20个，客房数近5000间。
- 公司布局租赁租房市场，拥有43个在营长租公寓项目。
- 不动产金融方面，公司基金累计管理规模超1700亿元。

关键信息

财务指标预测与实际表现

指标	2020	2021	2022E	2023E	2024E
营业收入（百万元）	243,208	285,024	320,652	350,473	381,314
归母净利润（百万元）	28,948	27,388	28,860	29,982	31,048
每股收益（元）	2.42	2.29	2.41	2.50	2.59
毛利率	33%	27%	28%	28%	28%
EBIT Margin	20%	16%	17%	17%	16%
ROE	16.06%	14.00%	13%	13%	12%
P/E	7.6	8.0	7.6	7.3	7.1
P/B	1.2	1.1	1.0	0.9	0.9
EV/EBITDA	24.3	27.5	26.0	27.3	28.3

投资建议

评级：维持“买入”评级。
支撑因素：公司2021年末合同负债为4160亿元，有助于未来收入增长。预计2022、2023年归母净利润分别为288.6亿元、299.8亿元，对应EPS分别为2.41元、2.50元，PE分别为7.6倍、7.3倍。
行业地位：作为经营稳健、信用优异的央企龙头，公司有望受益于行业新格局，进一步提升销售规模和市场份额。

风险提示

销售和结算进度不及预期。
结算项目利润率不及预期。

公司研究·财报点评

基础数据

指标	2020	2021	2022E	2023E	2024E
每股红利（元）	2.43	3.02	0.72	0.75	0.78
每股净资产（元）	15.06	16.34	18.03	19.78	21.59
股息率	13.2%	16.4%	3.9%	4.1%	4.2%

现金流量表现

指标	2020	2021	2022E	2023E	2024E
经营活动现金流（百万元）	-14,074	-280	-18,994	-1,586	11,301
投资活动现金流（百万元）	-13,938	-28,050	-15,780	-17,481	-18,708
融资活动现金流（百万元）	34,601	53,707	56,673	41,004	26,868
现金净变动（百万元）	6,588	25,377	21,900	21,937	19,461