美国房地产周期向上与弱美元周期-20210105-招商证券-10页_692kb
报告摘要
美国房地产周期与弱美元周期分析总结
核心内容
本报告分析了美国房地产周期与美元强弱周期之间的关系，指出美国房地产存在约18年的周期规律，并认为当前房地产周期仍处于上行阶段，预计未来三年将持续上涨。同时，报告强调房地产周期上行会推动美国居民部门加杠杆，从而影响美元信用及美元指数走势，形成弱美元周期。
主要观点
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美国房地产周期的规律性
- 美国房地产周期平均约为18年，历史上多个学者（如库兹涅兹、Wenzlick、Hoyt、哈里森）均发现这一周期性特征。
- 房地产周期包含“熊短牛长”的特点，即下行周期较短，上行周期较长，通常为下行周期的两倍。
- 从历史数据来看，房价上涨周期通常为12-17年，而下跌周期则较短，约为4-6年。
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当前房地产周期的位置
- 美国房地产上行周期始于2012年一季度，截至2020年四季度，已连续上涨35个季度。
- 如果对标上一轮周期（1989-2006），当前周期仍处于中段，预计2021-2023年仍将处于上行期，2023年四季度可能见顶。
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房地产周期与居民加杠杆的关系
- 房地产周期上行推动居民部门债务增加，尤其是房贷作为居民信用扩张的核心部分。
- 新屋销售的绝对套数变化与居民部门债务增长相关，即使销售同比增速放缓，只要绝对数量上升，仍能支持房价上涨和居民加杠杆。
- 居民债务/GDP比率在房地产周期上行期间逐步上升，影响美元信用及美元指数走势。
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房地产周期与弱美元周期的关联
- 美元强弱周期与美国居民部门债务/GDP比率存在负相关性，即居民杠杆率上升通常伴随美元指数走弱。
- 美元信用扩张的传导路径包括：居民加杠杆 → 消费增加 → 通胀上升 → 贸易逆差扩大 → 海外美元杠杆意愿上升 → 美元走弱。
- 房地产作为信用的主要载体之一，其周期变化对美元指数有显著影响。
关键信息
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主要经济指标预测（2021年预测）：
- GDP: 9.1%
- CPI: 1.0%
- PPI: 0.6%
- 社会消费品零售: 13.5%
- 工业增加值: 10.5%
- 出口: 5.2%
- 进口: 3.5%
- 固定资产投资: 7.3%
- M2: 9.0%
- 人民币贷款余额: 10.7%
- 人民币汇率: 6.05
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最新数据（11月）：
- CPI: -0.5%
- PPI: -1.5%
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周期划分与历史数据：
- 1970年以来的四轮房地产周期显示，上行周期通常为下行周期的两倍。
- 2012年一季度为本轮房地产周期的起点，预计2023年四季度见顶。
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居民债务与房地产的关系：
- 居民债务余额同比增速与房价指数变化趋势一致，且领先于房价指数。
- 居民债务/GDP比率在房地产上行周期中逐步上升，是美元指数走弱的重要信号。
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美联储货币政策与房地产周期：
- 美联储货币政策宽松会刺激居民信贷增长，从而推动房地产周期向上。
- 2021年美联储货币政策退出步骤为：削减QE规模 → QE结束 → 最后考虑加息，因此短期内仍维持宽松，支持房地产销售和居民加杠杆。
结构清晰的要点
1. 美国房地产周期的规律性
- 平均周期为18年，包含上行和下行阶段。
- 历史数据显示，上行周期时长约为下行周期的两倍。
- 房地产周期与人口结构变化不完全对应，人口周期可能更长（50-60年）。
2. 当前房地产周期的位置
- 本轮房地产周期始于2012年一季度，已持续35个季度。
- 对标上一轮周期，预计仍有3年上行期，2023年四季度可能见顶。
3. 房地产周期对居民杠杆的影响
- 房地产周期上行推动居民加杠杆，尤其是通过房贷实现。
- 新屋销售的绝对数量变化是居民债务增长的重要驱动力。
- 居民债务/GDP比率在房地产上行周期中逐步上升，反映美元信用扩张。
4. 房地产周期与美元周期的关系
- 美元指数与美国居民部门债务/GDP比率存在负相关性。
- 居民加杠杆 → 消费增加 → 通胀上升 → 贸易逆差扩大 → 美元走弱。
- 美国房地产周期是美元强弱周期的重要驱动因素之一。
投资评级定义
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公司短期评级（以报告日起6个月内为标准）：
- 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上
- 审慎推荐：公司股价涨幅超基准指数5-20%之间
- 中性：公司股价变动幅度介于±5%之间
- 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上
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公司长期评级：
- A：公司长期竞争力高于行业平均水平
- B：公司长期竞争力与行业平均水平一致
- C：公司长期竞争力低于行业平均水平
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行业投资评级（以报告日起6个月内为标准）：
- 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数
- 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数
- 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数
分析师承诺
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- 所有分析师均具有经济学或金融学背景，具备丰富的宏观经济研究经验。
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资料来源
- CEIC、招商证券、WIND
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