20220719-华安证券-房地产开发行业点评_6月销售融资改善_需关注开竣工压力修复_3页_531kb

6月销售融资改善，需关注开竣工压力修复总结

核心内容概述

本报告分析了2022年6月中国房地产行业在销售、开竣工及融资端的表现，并结合政策走向与市场动态，对行业未来发展趋势作出判断。整体来看，行业在政策支持下有所改善，但部分关键指标仍面临较大压力。

主要观点

1. 销售端改善，但恢复仍需观察

• 销售面积：1~6月累计同比-22.2%，6月单月同比-18.3%，降幅收窄。
• 销售金额：1~6月累计同比-28.9%，6月单月同比-20.8%，降幅收窄。
• 住宅销售：住宅销售金额累计同比-31.8%，仍处下行区间。
• 价格变化：全国销售均价同比-8.1%，东部地区销售均价仍居全国首位，达13567元/方。
• 市场表现：30大中城市高频成交面积同比-41.0%，销售情况仍不乐观。
• 政策影响：后续政策落地及房企“以价换量”策略将影响销售修复速度。

2. 开竣工：降幅扩大，短期难以改善

• 新开工面积：1~6月累计同比-34.4%，6月单月同比-45.1%，降幅扩大。
• 竣工面积：1~6月累计同比-21.5%，6月单月同比-40.7%，竣工压力持续。
• 政策影响：受“三条红线”、“房地产贷款集中度管理”及土地“两集中”政策影响，房企拿地意愿弱，开工节奏受控。
• 土拍情况：22城土拍中，民企拿地比例较低，地方平台托底现象仍存，央国企与地方平台拿地占比达75%。
• 未来展望：竣工指标恢复需依赖政府“保交付”措施，短期内压力难缓解。

3. 投资端：开发投资单月降幅扩大，土地投资贡献减少

• 开发投资：1~6月累计同比-5.4%，6月单月同比-9.4%，降幅扩大。
• 土地成交：1~6月土地成交建面同比-48.3%，土地市场区域分化加剧。
• 城市更新：《政府工作报告》提出新型城镇化，城市更新或成为未来开发投资的重要支撑。

4. 融资端：到位资金降幅收窄，但整体仍承压

• 到位资金：1~6月累计同比-25.3%，6月单月同比-23.6%，降幅收窄。
• 细分渠道：6月国内贷款、自筹资金、回款同比均负，其中回款占比达49.7%。
• 居民贷款：6月居民中长期贷款环比增加1047亿元，但同比仍缩窄至989亿元，按揭需求仍受抑制。
• 未来展望：在政策引导与居民需求释放下，融资端有望逐步修复。

投资建议

• 稳健发展型：建议关注保利发展、万科A、金地集团。
• 成长受益型：建议关注滨江集团、建发股份、新城控股。
• 物管优质标的：建议关注碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、绿城服务、宝龙商业等。

风险提示

• 房地产调控政策趋严
• 销售修复不及预期
• 资金面大幅收紧

行业评级说明

• 增持：未来6个月投资收益率领先市场基准指数5%以上
• 中性：未来6个月投资收益率与市场基准指数相差-5%至5%
• 减持：未来6个月投资收益率落后市场基准指数5%以上

公司评级说明

• 买入：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上
• 增持：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数5%至15%
• 中性：未来6-12个月投资收益率与市场基准指数相差-5%至5%
• 减持：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数5%至15%
• 卖出：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数15%以上
• 无评级：因无法获取必要资料或存在重大不确定性事件，无法给出明确评级。