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粤开宏观：当前房地产形势研判及建议

投资要点

房地产行业作为中国经济的重要支柱，当前正处于深度调整阶段，其稳健发展对宏观经济及数亿家庭福祉至关重要。2025年上半年，房地产销售和投资同比负增长，“以价换量”成为市场特征，房价持续下行，商品房待售面积上升。

一、房地产现状：渐入温和但持续的调整阶段

• 价格趋势：一线城市房价环比再度回落，70大中城市房价环比连续25个月负增长。
• 经济影响：房地产对GDP贡献由正转负，2021-2024年累计拉动效应为负。其上下游产业链也面临压力。
• 风险提示：
  • 居民资产缩水导致购房谨慎，加剧销售和回款压力。
  • 房企现金流紧张叠加债务风险，可能引发金融风险。
  • 土地财政困境，地方政府缺乏足够动力和能力应对调整。

二、房价见底判断：四大因素决定内在价值

1. 租金回报率：当房价使租金收益媲美低风险投资时，市场可能形成“底部”。
2. 居民购买力：房价与可支配收入比率、月供负担能力是关键需求指标。
3. 城市基本面：人口流入、产业发展和公共服务强的城市具更高稳定价值。
4. 市场信号：
   • 量增先行：成交持续回暖是最早信号。
   • 价格企稳：房价跌幅收窄，库存下降。
   • 情绪改善：媒体态度转变，购房活跃度提升。

三、政策建议：构建多维度支撑体系

1. 设立中央“房地产稳定基金”：支持“保交楼”和收购存量土地。
2. 加强财政转移支付：缓解地方土地出让收入下滑，优化土地供给。
3. 化解房企流动性风险：通过并购重组整合困难项目，提供专项金融支持。
4. 优化核心城市政策：放宽限购、降低LPR、减少交易成本，激活刚性和改善性需求。
5. 建立房贷弹性机制：帮扶暂时逾期居民，防范金融风险扩散。
6. 完善融资协调机制：落实“白名单”制度，优化预售资金监管，避免“一刀切”。

结论

房地产调整已从行业层面蔓延至全局经济，亟需中央层面系统性、超常规举措应对。短期目标为“防风险、稳预期”，长期目标是探索以“租购并举”为方向、人口导向为基础的新型房地产业发展模式，实现行业可持续发展。