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中国银河固收REITs市场数据库总结

核心内容

中国银河固收团队构建了涵盖REITs市场的数据库，重点分析了REITs市场表现、分类估值和基本面情况。该数据库旨在为投资者提供全面、及时的数据支持，特别是在“低利率”背景下，REITs因其高分红的固收属性而受到越来越多的关注。2026年，商业不动产REITs将正式上市，市场或将迎来新机遇。

主要观点

• REITs市场表现：2024年以来，REITs市场常态化发行加速，底层资产逐年扩围。不同板块的REITs在2024年表现差异显著，其中保障性租赁住房类REITs涨幅最大，而市政设施类REITs表现最弱。2025年，消费基础设施类REITs涨幅显著，但部分板块如园区基础设施类REITs出现下跌。
• REITs发行情况：2025年多个REITs产品成功发行，网下和公众投资者的认购倍数普遍较高，显示市场对REITs的持续关注。
• 二级市场收益表现：各板块REITs在二级市场的表现波动较大，部分板块如消费基础设施类REITs表现优于其他板块，但部分板块如水利设施类REITs表现不佳。
• 股债REITs比价：REITs与股票、债券的收益和波动性存在显著差异，部分板块如消费基础设施类REITs表现优于其对应的行业股票。

关键信息

一、REITs市场表现

1. 一级市场表现

• 华夏安博仓储REIT：2025-12-19上市，网下投资者有效认购倍数146.93，公众投资者有效认购倍数17.15。
• 中信建投沈阳国际软件园REIT：2025-11-06上市，网下投资者有效认购倍数83.31，公众投资者有效认购倍数247.46。
• 华夏中海商业REIT：2025-10-31上市，网下投资者有效认购倍数320.51，公众投资者有效认购倍数361.93。
• 华夏凯德商业REIT：2025-09-29上市，网下投资者有效认购倍数252.59，公众投资者有效认购倍数535.33。
• 中金唯品会奥莱REIT：2025-09-12上市，网下投资者有效认购倍数252.78，公众投资者有效认购倍数355.49。

2. 二级市场表现

• 2024年平均涨跌幅排序：保障性租赁住房类REITs涨幅最高（35.25%），生态环保类REITs次之（31.51%）。
• 2025年平均涨跌幅排序：消费基础设施类REITs涨幅最高（24.20%），新型基础设施类REITs涨幅最低（1.24%）。
• 各板块表现：2025年一季度，市政设施类REITs涨幅最高（16.38%）；2025年四季度，市政设施类REITs跌幅最大（-9.35%）。

二、REITs分类估值和基本面表现

1. 估值表现

• P/NAV：各板块REITs的P/NAV指标显示，部分板块如消费基础设施类REITs估值较高，而市政设施类REITs估值较低。
• 产权类派息率-十债利差：产权类REITs的派息率和十债利差显示出一定的吸引力。
• 经营权类IRR：经营权类REITs的IRR指标显示，部分板块如交通基础设施类REITs表现较好。

2. 基本面表现

• 产业园区REITs：2024年四季度，平均营业收入为3,129.21万元，环比下降3.50%；平均EBITDA为1,987.94万元，环比下降7.92%。
• 仓储物流REITs：2024年四季度，平均营业收入为4,419.65万元，环比下降8.47%；平均EBITDA为2,850.70万元，环比下降11.47%。
• 消费REITs：2024年四季度，平均营业收入为7,440.15万元，环比下降0.24%；平均EBITDA为4,228.93万元，环比下降5.81%。
• 交通高速公路REITs：2024年四季度，平均营业收入为12,339.64万元，环比下降13.86%；平均EBITDA为8,152.55万元，环比下降28.90%。

数据亮点

• REITs市场在2024年和2025年均表现出较强的吸引力，尤其是消费基础设施类REITs。
• 不同板块的REITs在收益、波动率和估值方面存在显著差异，需根据市场变化进行动态调整。
• 一级市场认购倍数普遍较高，显示市场对REITs的持续兴趣。
• 二级市场表现波动较大，需关注市场趋势和板块差异。